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Benchmarking Gebäudetechnik

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Benchmarking Gebäudetechnik
Suche Publikationen von Kennzahlen (Kosten/m2) von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, Sanitäranlagen, Elektro- und Aufzugsanlagen (Betrieb, Wartung, Unterhalt, Energie) in Banken, Verwaltung, Warenhäusern, Spitälern, Schulen, Hotels, etc.

12 Dec 2004
23:08:56
B. Bregy
Benchmarking Gebäudetechnik Bewirtschaftung Kosten

Guten Abend, Einige Links sowie Text zu Ihrem Thema! Viel Erfolg Gruss Locher





http://www.kaiserslautern.de/wirtschaft/michaelis/gebaeudewirtschaft.html

-ENTSCHEIDUNGSHILFEN- GEBÄUDEWIRTSCHAFT

UNIVERSITÄTSSTADT KAISERSLAUTERN








Verfasser:

Dipl.-Ing. Herbert Michaelis Direktor des Hochbauamtes

Bezugsadresse: Hochbauamt der Stadtverwaltung Kaiserslautern Willy-Brandt-Platz 1 67653 Kaiserslautern TEL.: (0631) 365-1651 FAX.: (0631) 365-1659 e-mail: Amt 65@Kaiserslautern.de e-mail: Herbert.Michaelis@Kaiserslautern.de





Quellenangaben:

KGST (Berichte und Seminare) Ÿ GEFMA (Deutscher Verband für Facility-Management e.V.) Ÿ Deutscher Städtetag (Hinweise zur Organisation der Gebäudewirtschaft) Ÿ Städtetag Baden-Württemberg 1997 Ÿ Stadt Düsseldorf (GM-CAFM-System) Ÿ Stadt Saarbrücken (GM) Ÿ HBA Kassel Ÿ HBA Mannheim Ÿ Stadt Dortmund Ÿ Stadt Lünen, Stadt Lingen Ÿ TÜV Bayern Ÿ Bayrische Staatsbauverwaltung Ÿ Mummert & Partner (Gutachten) Ÿ Helbing Management Consulting Ÿ WIBERA (Gutachten-SB) Ÿ Facility-Management Zeitschrift Ÿ CAD & MORE (Gebäudedatei)


Vorwort Die Modernisierung der Verwaltung auf kommunaler Ebene berührt - unabhängig von der Wahl des Ausgangspunktes bei allen derzeit in der aktuellen Diskussion befindlichen Lösungsansätzen - zwingend den Bereich der Gebäudewirtschaft. Dies folgt vor allem aus den kaum mehr streitigen Prozeßvorgaben mit Blick auf die Durchstrukturierung der Ressourcenverantwortung.

Dementsprechend reicht das Spektrum der Aufgabenstellung vom infrastrukturellen bis hin zum kaufmännischen Bereich. Das Hochbauamt der Stadt Kaiserslautern hat den Auftrag angenommen. Die vorliegende Zusammenfassung dokumentiert sehr deutlich, daß die vermuteten Rationalisierungspotentiale und Reserven tatsächlich existent sind. Sie zeigt aber auch, daß optimierte Flächennutzung, Flexibilität der Nutzung und qualitative Selektion die Bereitschaft zu organisatorischen Innovationen impliziert. Dies stellt hohe Anforderungen an alle, die handeln und Verantwortung tragen. Wir sind bereit.

Bernhard J. Deubig Bürgermeister








INHALT

0. ALLGEMEIN


1. EINLEITUNG


2. AUSGANGSSITUATION

WIEDERBESCHAFFUNGSWERTE UND GEBÄUDEBESTAND

ZUSTÄNDIGKEITEN

BAUUNTERHALTUNG

3. ZIELE


4. LÖSUNGEN



GANZHEITLICHE GEBÄUDEWIRTSCHAFT

MODIFIZIERTES HOCHBAUAMT

MIETER- / VERMIETERMODELL

CAFM-GEBÄUDEBEWIRTSCHAFTUNGS-SOFTWARE

ZUORDNUNG DER AUFGABENFELDER (MODELLHAFT) 5. FAZIT




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0. Allgemein


Gebäudebewirtschaftung

Facility Management (FM)

Facilities:

Oxford Dictionary = "Hilfen, Umstände, die es leichtmachen,bestimmte Dinge zu tun."

Facility Management (FM) ist der ganzheitliche strategische Rahmen für

koordinierte Tätigkeiten, um Gebäude mit ihren Systemen und Inhalten über den gesamten Lebenszyklus kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die wechselnden Bedürfnisse anzupassen. Konzeptionell sind dabei technische, infrastruktuelle und kaufmännische Bereiche zu unterscheiden.

Facility-Management bedeutet laut GEFMA (Deutscher Verband für Facility-Management e.V.) die Koordination und Bereitstellung von Informationen für das Planen, Bauen und Nutzen von Immobilien, Gebäudebestand, Personal- und Sachanlagen.

FM ist ein unternehmerischer Prozeß, der durch die Integration von Planung, Kontrolle und Bewirtschaftung bei Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen (facilities) und unter Berücksichtigung von Arbeitsplatz und -umfeld eine verbesserte Nutzungsflexibilität, Arbeitsproduktivität und Kapitalrentabilität zum Ziel hat.

Facility Management-Zeitschrift:

FM beinhaltet alle Dienstleistungen, die zum Betreiben und Unterhalten eines Gebäudes oder einer Immobilie erforderlich sind. Die Gebäude bzw. die Immobilie müssen dem Nutzer uneingeschränkt zur Ausführung seines Kerngeschäftes zur Verfügung stehen. Wichtig dabei ist, daß die komplette Verantwortung für das FM "in eine Hand" gelegt wird.

Kerngeschäft

Kerngeschäft öffentlicher Dienststellen oder Institutionen sind Tätigkeiten, die dem eigentlichen Zweck dieser Einrichtungen dienen.

Bei der Durchführung des Kerngeschäftes fallen Kosten an, die unmittelbar dem Kerngeschäft zuzuordnen sind: Personalkosten, Produktionskosten (Maschinenkosten, Material, Werkzeuge usw.), Kosten für Lagerhaltung und Versand, Telefonkosten, Kapitalkosten (Bankzinsen) usw..

Neben den vorgenannten Faktoren gibt es bei Dienststellen aber ein weiteres wichtiges Element: ein Gebäude. Das Gebäude mit seinen sämtlichen Bestandteilen (Grundstück, Bauwerk, Technik, Inventar usw.) bindet Kapital und verursacht Kosten, dient aber nicht unmittelbar dem Kerngeschäft, sondern mittelbar der Unterbringung von Personal, Ausbildungseinrichtungen, usw. Ein Gebäude ist außerdem unflexibel in seiner Größe und Nutzungsmöglichkeit und kann somit etwaigen Änderungen im Kerngeschäft nur bedingt folgen.

Facilities

Unter ‘facilities’ sind hier zu verstehen:

Gebäude mit Grundstück Gebäudetechnik Gebäude-Infrastruktur Gebäude-Inventar Gebäude-Dienstleistungen kurz:

Sachmittel und Dienste, die erforderlich sind, um Mitarbeiter in ihren Kernaufgaben zu unterstützen.




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1. Einleitung


Die Gebäude der Universitätsstadt Kaiserslautern mit einem Wiederbeschaffungs-wert von rund 1.66 Milliarden DM stellen einen erheblichen Wirtschaftsfaktor dar, den es angemessen zu erhalten und zu bewirtschaften gilt. Eigene städtische und angemietete Gebäude und Räume werden in vielfältiger Form genutzt, um die not-wendige kommunale Infrastruktur und Dienstleistungen erstellen und anbieten zu können. Die Erhaltung und Nutzung der Gebäude verursacht erhebliche Kosten.

Die Betriebskosten der verschiedenen Gebäudearten im öffentlichen Bereich sind überproportional hoch



80% der Life-Cycle-Kosten eines Gebäudes entstehen in der Nutzungsphase.

Life-Cycle Costs

Unter ‘Life Cycle Costs’ oder ‘Lebenszykluskosten’ werden die Gesamtkosten verstanden, die während des genannten Zeitraumes anfallen.

Sie umfassen Investitions- und (über die gesamten Lebensdauer kumulierte) Nutzungskosten. Beide können in hohem Maße durch Gestalt und Ausstattung eines Gebäudes beeinflußt werden.





Die sich hier anbietenden Konsolidierungsmöglichkeiten werden allerdings nicht konsequent genutzt, weil sie nicht ohne weitreichende strukturverändernde Maßnahmen zu nutzen sind.

Statt dessen werden angesichts knapper Haushaltsmittel im Bereich der Betriebs- und Instandhaltungskosten Kürzungen vorgenommen, die zwar kurzfristig keine oder weniger öffentliche Rückkoppelungen erwarten lassen, langfristig jedoch einen weiteren Substanzverfall beschleunigen. Die wesentlich ökonomischere, vorsorgliche Gebäudeunterhaltung erfolgt ohnehin in vielen Städten und Gemeinden seit langem nicht mehr.

Die im Haushalt für die Gebäudeunterhaltung bereitstehenden Mittel sind in der Regel viel zu niedrig und führen zu einem progressiv ansteigenden Instandhaltungs- und Sanierungsstau (siehe Mummert & Partner / KGSt).

Auch im Bereich der Gebäudeverwaltung sind gravierende Ansatzpunkte für Verbesserungen gegeben.

Der Gebäudebestand wird, wie in den meisten Städten und Gemeinden nur unzureichend erfaßt, bewertet und bewirtschaftet. Informationen über Anzahl, Zustand und Nutzung der Gebäude sind oft nicht vorhanden oder nur so unzureichend erfaßt, daß sie wenig brauchbar sind. Der Wert der Gebäude und damit die kalkulatorischen Kosten aus Abschreibung und Verzinsung sind in der Regel nicht bekannt und werden daher auch nicht als Entscheidungsgrundlage herangezogen wenn es gilt, über eine weitere Nutzung/Instandhaltung oder Verkauf nachzudenken. Die Verwaltung und Organisation der Nutzung sowie die Bewirtschaftung der Gebäude ist dezentral, auf viele Ämter und Abteilungen verteilt, organisiert. Das fachspezifische kaufmännische wie technische Wissen ist unterschiedlich verteilt und ausgeprägt, Synergieeffekte bei der Bewirtschaftung, z.B. im Rahmen von Ausschreibungen, werden nicht genutzt. Es fehlen grundlegende und aussagefähige, betriebswirtschaftliche Kennwerte und Kostenaggregationen, die für einen privaten Immobilienverwalter aus Gründen der Rentabilitätsüberwachung und aus Gründen der Abrechnung mit den Nutzern/Mietern absolut selbstverständlich sind. Anreize zur Einsparung fehlen, da die Kosten der Gebäudebewirtschaftung nicht zusammenhängend erfaßt und transparent gemachten werden und den Nutzern nicht zugeordnet sind. Ohne Kostentransparenz - keine Kosteneinsparung.

Kurz gesagt, die Gebäudewirtschaft befindet sich in einer strukturellen Krise und das in diesem Bereich vorhandene Rationalisierungspotential erfordert es, Schritte zur Veränderung einzuleiten.

Experten gehen davon aus, daß die gebäudebezogenen Bewirtschaftungskosten bei einer computergestützten Gebäudebewirtschaftung (FM), um 15 bis 25% gesenkt werden können. Zu dem gleichen Ergebnis gelangt auch der Deutsche Verband für Facility-Management e.V. (GEFMA).

Die gebäudebezogenen Kosten sind überproportional hoch und beinhalten erhebliche Einsparungspotentiale



In der Auseinandersetzung mit der FM-Thematik - Erfahrungsaustausch mit anderen Kommunen, Konferenzen, Seminare, KGSt-Berichte, Gutachten usw. - empfiehlt das Hochbauamt eine umfassende Strukturveränderung herbeizu-führen, die einerseits die Aufgaben der Gebäudewirtschaft in einer Einheit bündelt und andererseits auf der Nutzerseite das Verantwortungs-bewußtsein beim Umgang mit Substanzwerten und Kosten stärkt.

Die Verantwortung für die Substanz liegt beim "Dienstleister" Gebäudewirtschaft, der auch gleichzeitig "Eigentümer" der Gebäude ist (Mieter-/Vermieter-Modell).

Die Verantwortung für inhaltliche Vorgaben und Veränderungen bleiben beim Nutzer und stehen damit in unmittelbarem Zusammenhang zu Ausschüssen und Stadtrat.




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2. Ausgangssituation


Die Universitätsstadt Kaiserslautern nutzt zur Zeit mehr als 395 Objekte

(Gebäude, Anlagen, Einrichtungen).



Die Nutzfläche - Verwaltungsgebäude, Feuerwehr, Soziale- und Jugendhilfeeinrichtungen, Schulen, Mehrzweck- und Turnhallen sowie sonstige öffentliche Einrichtungen - beträgt ca. 300.000 m² und verteilt sich wie folgt:



Dazu kommen 1.091 Wohnungen mit 60.642 m² Wohnfläche.

338 Mietwohnungen 30.741 m²

753 Obdachlosenwohnungen29.901 m²




Die "organisierte Unverantwortlichkeit"



Diese dezentrale, von mehreren Fachbereichen oder Querschnittsämtern erbrachte bzw. nicht genau zugeordnete, Form der Gebäudebewirtschaftung macht einen Gesamtüberblick über die heute anfallenden Kosten für die

Gebäudekosten (z.B. Bau-, Instandhaltungs-, Kapitalkosten) Betriebs- und Nebenkosten Bewirtschaftungskosten durch verschiedene Serviceleistungen sonstige Servicekosten schwer. Durch die dezentralen Zuständigkeitsstrukturen und z.T. fehlende Regeln für den Umgang mit den Kosten für den Betrieb von Gebäuden ist eine ressourcensparende Kosten- / Leistungssteuerung schwer möglich.

Aufgrund der defizitären Haushaltslage (unspezifisch) fehlen Mittel zum Abbau des Instandhaltungsstaus. Unzureichende Instandhaltung städtischer Immobilien führt zu Substanz- und Wertverlusten. Häufig kommt es erst zu Instandsetzungen, wenn Schäden auftreten, die dann überproportionale Kosten verursachen.

Eine Entspannung ist im Bereich der Schulen, dank der intensiven Ausnutzung von Zuschüssen, eingeleitet worden. Bei den Wohngebäuden ist dagegen konzeptioneller und finanzieller Handlungsbedarf.

Die fehlenden Mittel verengen die Handlungsspielräume in der Bauunterhaltung.

Eine geplante (planbare) Bauunterhaltung im Sinne einer werterhaltenden Vorsorge ist nicht mehr sichergestellt.

Die Organisations- und Wirtschaftlichkeitsuntersuchung von Mummert & Partner kommt zu nachstehendem Ergebnis.

"Mit 9,3 Mio. DM/p.a., entsprechend 0,6 % des Gebäudeneuwertes, ist die aktuelle Mittelbereitstellung bezogen auf den vorhandenen Gebäudebestand eher am unteren Niveau auskömmlich. Die KGSt veranschlagt Richtwerte abhängig vom Alter der Gebäude, Richtwerte von 0,4 % bis 1,2 %. Nach Mummert & Partner vorliegenden Erfahrungswerten sollten 0,8 % des Bestandswertes (= 12,3 Mio.DM) veranschlagt werden. Eine langfristig unzureichende Unterhaltung vernichtet städtisches Vermögen."



Mittelbemessung nach Richtwerten (KGSt)

Grundlage der Mittelbemessung ist ein Richtwert-System. Im langfristigen Durchschnitt sind Unterhaltungsmittel in Höhe von jährlich 1,2 % der Gebäudewiederbeschaffungswerte erforderlich.

Damit ist zu finanzieren die "Gesamtheit der Maßnahmen zur Bewahrung und Wiederherstellung des Soll-Zustandes von Gebäuden und dazugehörigen Anlagen (ohne Grünanlagen) unter Einbeziehung aktueller technischer, sicherheits-technischer und funktionaler Standards".

Nicht mit diesen Mitteln zu finanzieren sind z.B. Umbaumaßnahmen, zusätzliche technische Installationen, Unterhaltung von Mietgebäuden, Grünanlagen, nachrichtentechnische Anlagen, Sonderprogramme.

Der Richtwert gilt - global angewendet - bei durchschnittlich gemischter Gebäudesubstanz. Je geringer allerdings der Gebäudebestand, desto weniger wahrscheinlich liegt durchschnittliche Gebäudesubstanz vor.

Deshalb wird neben dem vereinfachten ein verfeinertes Bemessungsverfahren vorgeschlagen, das pro Objekt Gewichtsfaktoren für Technikanteil, Gebäudealter und Nutzungsart berücksichtigt.

Maßnahmenplanung

Parallel zum Mittelbemessungsverfahren muß eine mittelfristige Maßnahmenplanung erfolgen. Sie sollte auf folgender Systematik aufbauen:

Einteilung der Bauunterhaltungsmaßnahmen nach Dringlichkeit, Planbarkeit und Anteil an den Richtwerten (KGSt)



Anteil an Richtwert-mitteln Pri-ori-täten-folge


Aufgabengruppe Maßnah-men-umfang Aufschiebbarkeit Regelmäßigkeit Planbarkeit Entscheidungs-spielraum hinsichtlich Mittel-bereitstellung

mind. 1/3 (oder ca. 0,4% des WBW 1.

1.1

1.2 Unabdingbare Maßnahmen

Sofortmaßnahmen

Gefahrenabwehr

Erhaltung Betriebsfähigkeit

Schadensminderung

Wahrung Gebrauchsfähigkeit

Wartungen

Sicherheitsüberprüfungen

Betriebsumstellungen viele kleine

("Klein-auf-träge") nicht vorhersehbar,

nicht planbar, nicht

aufschiebbar

regelmäßig und planbar, nicht aufschiebbar ohne

gering (ggf.

Überprüfung

von Wartungs-

verträgen)

ca. 1/6 (oder ca. 0,2 % des WBW) 2.

2.1

2.2

2.3 Einzelinstandsetzungen

Weiterführung Sofortmaßnahmen

Ersatz bei hoher

Reparaturanfälligkeit

Koppelmaßnahmen in großen Teilen nur kurzfristig vorhersehbar, meist innerhalb des Jahres, teilweise darüber hinaus planbar, sinnvoll nur kurzzeitig aufschiebbar (unter wirtschaft- lichen Aspekten:) gering

ca. 1/6 (oder ca. 0,2 % des WBW) 3.

3.1

3.2


Renovierungen

Schutz und Pflegemaßnahmen

Verschönerungsarbeiten regelmäßig, planbar in Grundsätzen (Fristen) jährlichen Maßnahmenkatal- logen, über ein bis wenige Jahre ver-schiebbar relativ groß:

Grundsatzent-scheidungen, (z.B. Renov.-Turnus), Maßnahmen-kataloge

ca. 1/3 (oder ca. 0,4 % des WBW) 4.

4.1

4.2

4.3 umfassende

Instandsetzungen

Erneuerung am Ende der Lebensdauer

Erneuerung mit Anpassung an heutige Standards

Grundinstandsetzungen, sonstige Maßnahmenbündelungen


wenige große unregelmäßig, aber mittel- bis langfristig planbar, über mehrerer Jahre verschiebbar relativ groß: je Maßnahme und/oder in mittelfristigen Maßnahmenpro-grammen mit (verwaltungs-) politischer Prioritätensetzung

3. Ziele


Das Ziel für ein effizientes, kommunales Gebäudemanagement muß sein, Gebäude und ihre Anlagen kontinuierlich und kostenoptimiert bereitzustellen, funktionsfähig zu erhalten sowie wechselnden, organisatorischen Bedürfnissen anzupassen.

Facility Management ist ...



Um dieses Ziel zu erreichen, ist ein ganzheitlicher, organisatorischer Rahmen zu schaffen, bei dem folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

Bündelung der Kompetenzen mit dem Ziel der Zuständigkeitsverdichtung und Professionalisierung Herstellen von Kostentransparenz, auch mit dem Ziel, die Konkurrenzfähigkeit des Leistungsangebotes nachzuweisen Einrichtung einer Kosten- und Leistungsrechnung; falls erforderlich auf der Basis der kaufmännischen Buchführung Neue Organisationsstrukturen zur Nutzung von Synergiepotentialen Dienstleistungskultur In diesem Zusammenhang sind u.a. folgende Unter-/Einzelziele zu verfolgen:

Instandhaltung hat Vorrang vor Instandsetzung und Sanierung Haushaltsunabhängigkeit der Instandhaltung (klare Bilanzierung) Klare Aufteilung und Zuordnung der Gebäude Gebäudewirtschaftliche Planung (funktionelle Weiterentwicklung; Nutzungskonzepte .....) Anreize für wirtschaftliches Nutzerinnenverhalten durch Trennen zwischen baulichen, technischen und gebäudewirtschaftlichen Zuständigkeiten einerseits und fachspezifisch (pädagogischen), nutzerorientierten Gesichtspunkten andererseits (Abgrenzung der Aufgaben der Fachämter) und der Gebäudewirtschaft Schaffung von Kostenverantwortung durch klare Zuordnung der Kosten: Kosten der Raumnutzung ermitteln - Transparenz durch genauere Flächen- und Kostenübersicht Optimierung der Hausmeisterdienste Bedarfsgerechte Raumversorgung zu wirtschaftlichen Bedingungen Qualitätssteigerung bzgl.: Nutzung, Service, Kundenakzeptanz und Bausubstanz Wirtschaftliche Steuerung von Immobilien bedeutet, zu wissen, welche Kosten der Quadratmeter Nutzfläche von der Immobilienfinanzierung, von der Instand-haltung, vom laufenden Gebäudebetrieb und von den sonstigen darauf beziehbaren Diensten zu tragen hat.

Der Nutzen einer Neuausrichtung der Gebäudewirtschaft als Dienstleister besteht in

einer Minimierung der Betriebs-, Unterhalts- und Personalkosten einem verbesserten Umweltschutz durch Energieverbrauchsoptimierung der Erhaltung höchster Gebrauchsqualität einer langfristig ausgerichteten Werterhaltung und -verbesserung des kommunalen Vermögens Der Förderung und Beibehalt von Architekturqualität (Stadtbild). Die Gebäudewirtschaft bietet gesamtverantwortlich Produkte und gebäudebezogene Leistungen, sowohl für interne als auch für externe Mieter an, und koordiniert diese - Kundenorientierung.

4. Lösungen


Als Faustregel gilt immer noch, daß sich heutzutage durchschnittlich 5% der Mitarbeiter mit Dienstleistungen aller Art befassen, die eigentlich Nebenaufgaben sind.


Die Vision lautet: "Die Nutzerämter/Fachbereiche konzentrieren sich auf ihr Kerngeschäft, während der Dienstleiter "Gebäudewirtschaft" sich um alles übrige kümmert".

Das Hochbauamt hat am 27.08.1997 den Produktplan "Gebäudewirtschaft" zur Genehmigung vorgelegt und am 17.10.1997 die Zustimmung zu einem modifizierten Produktplan erhalten.

Die Modifizierung orientiert sich verständlicherweise an den derzeitigen Zuständigkeiten der einzelnen Fachämter.

Es wird daher auf die Darstellung dieses Produktplanes verzichtet und statt dessen eine allgemeingültige Darstellung gewählt.

Professionelles Gebäudemanagement integriert eine Vielzahl häufig

unkoordinierter Insellösungen.



Potentielle Geschäftsfelder der Gebäudewirtschaft in der Universitätsstadt Kaiserslautern sind alle mit dem Betrieb, der Bewirtschaftung und der Unterhaltung von städtischen Gebäuden verbundenen Dienstleistungen. Die Gebäudewirtschaft wird diese, derzeit durch verschiedene Aufgabenträger der Stadt wahrgenommenen, Leistungen/Fachaufgaben bündeln/konzentrieren und um weitere ergänzen.

Das heutige Hochbauamt sollte modifiziert werden;

(siehe Kassel, Mannheim, Saarbrücken, KGSt, Deutscher Städtetag, Gefma usw.)

Hauptaufgabe des Hochbauamtes bleibt auch künftig das Planen, Bauen und Betreuen von Bauten für die Stadt. Das Amt soll ein modernes Dienstleistungs-unternehmen sein, in dem Aufgaben, Kompetenz und Verantwortung nicht gesplittet sind, sondern für ein ganzheitliches Gebäudemanagement unter einem Dach zusammengefaßt werden.

Dazu erhält das Hochbauamt im Rahmen der angedachten Neuorganisation eine funktionsgerechte Struktur, mit verantwortlichen Abteilungen, die

ihre Leistungen als Produkte verstehen und einer Kosten/Leistungsbewertung unterziehen selbständige Fach- und Ressourcenverantwortung tragen eigenverantwortliche Entscheidungs- und Handlungsspielräume haben und ihre Kostenrahmen verantwortlich bewirtschaften. Alle Leistungen - Konzepte, Planung, Erstellung, ganzheitliche Gebäudebewirtschaftung, Umnutzung und Sanierung - kommen aus einer Hand und gewährleisten somit höchste Wirtschaftlichkeit.

Mögliche organisatorische Rechtsformen für die Gebäudewirtschaft (Städtetag Baden-Württemberg 1997).

1.Fachbereich / Amt / Riegebetrieböffentlich-rechtlich

rechtlich unselbständig wirtschaftlich und administrativ unselbständig kameralistische Buchführung eingeschränkte betriebswirtschaftliche Ausrichtung unterliegt nicht dem Steuer- und Handelsrecht größtmögliche Einflußmöglichkeit von Verwaltungsspitze und Gemeinderat Mitarbeiterinnen/Mitarbeiter und Grundvermögen bei Kommune 2.Eigenbetrieböffentlich-rechtlich

rechtlich unselbständig wirtschaftlich und administrativ weitgehend selbständig kaufmännische Buchführung betriebswirtschaftliche Ausrichtung unterliegt nicht dem Steuer- und Handelsrecht verminderte Einflußmöglichkeit von Verwaltungsspitze und Gemeinderat Mitarbeiterinnen/Mitarbeiter und Grundvermögen bei Kommune 3.Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) privatrechtlich

rechtlich selbständig wirtschaftlich und administrativ völlig selbständig kaufmännische Buchführung betriebswirtschaftliche Ausrichtung unterliegt dem Steuer- und Handelsrecht keine/geringe Einflußmöglichkeit von Verwaltungsspitze und Gemeinderat Arbeits- und Tarifrecht der Kommune nicht relevant Grundvermögen kann, muß aber nicht auf GmbH übergeben Der Deutsche STÄDTETAG hat in seiner Veröffentlichung "Hinweise zur Organisation der Gebäudewirtschaft" vom 27.11.1997, in der Anlage das Leistungsangebot eines reformierten Hochbauamtes (GEFMA) dargestellt.

Nachfolgend wird das Leistungsangebot auszugsweise wiedergegeben.






Mit Umstrukturierung der Aufgaben der Gebäudeverwaltung müssen auch die Aufgaben und die Beziehungen zu den nutzenden Fachämtern / Fachbereichen neu geordnet werden. Dazu werden bundesweit zur Zeit 3 Modelle vorgeschlagen und diskutiert:

Eigentümer - Modell Mieter /Vermieter - Modell Management-Modell Konzept Gebäudewirtschaft der Stadt Kassel



In seiner Zusammenfassung/Bewertung der "Modelle der Gebäudewirtschaft" gelangt der Deutsche Städtetag zu der Auffassung, daß das Mieter-/Vermietermodell sich eher für Klein- und Mittelstädte eignet.

Die Funktion des Vermieters könnte dem jeweiligen Baureferat/HBA übertragen werden, da vom Gesamtspektrum der Gebäudebewirtschaftung vorwiegend dort die entsprechenden Gegebenheiten und Voraussetzungen gegeben sind.

Kommunales Beispiel hierfür ist Kassel.



Zwischenzeitlich gibt es bundesweit eine ganze Reihe von Städten, der unterschiedlichsten Größenordnungen (Dortmund, Kassel, Lünen, Lingen usw.), die das Mieter/Vermieter-Modell bereits eingeführt haben bzw. einführen.

Der Vermieter sorgt als zentraler und kompetenter Ansprechpartner und Dienstleister für die Deckung des Raumbedarfs und Unterhaltung der Gebäude.

Der Mieter (Fachämter) sorgt für bedarfsorientierte und kostensparende Raumnutzung durch Vorgaben von nutzungsspezifischen Programmen und Standards.

Dieses Modell bietet durch Anreize zur Reduzierung die besten Voraussetzungen zur Realisation der Einsparpotentiale und sichert gleichzeitig die fachbezogenen und regionalen Interessen der Verwaltung und der Gremien.

Beim Mieter - Vermieter - Modell sind eindeutige und klare Regelungen (Geschäftsbedingungen) in den Leistungsbeziehungen Voraussetzung für ein effektives und effizientes Gebäudemanagement.

Dabei sind die Geschäftsbedingungen so zu gestalten, daß die Kostenver-antwortung in erster Linie beim Nutzer (Mieter) verbleibt, allerdings mit fach-männischer Unterstützung des Vermieters. Der Vermieter setzt (gesamtstädtisch) die Standards für die Gebäudeerhaltung, ist für einen vertragsgemäßen Gebäude-zustand und für die technische Funktionsfähigkeit zuständig. Mehrleistungen über gesamtstädtische Standards oder vertragliche Vereinbarungen kann der Nutzer gegen zusätzliches Entgeld erhalten. Nur durch sinnvolles Verhalten des Nutzers, als auch des Vermieters, ist ein kostenbewußter Umgang mit der Ressource Raum/Gebäude möglich und zu gewährleisten.

Kernaufgaben des Vermieters (Städtetag Baden-Württemberg 1997)

Nachfolgend aufgeführt sind die Kernaufgaben des Vermieters. Diese Aufgaben sollten nicht nach außen vergeben werden, da die Stadt ansonsten das gesamte Fachwissen für diesen Bereich abgäbe. Dieses Wissen müßte später wieder teuer eingekauft werden.

Kernaufgaben:

1. Strategische Standort- und Raumplanung

2. Feststellung des Bedarfs von Verwaltungs- und Betriebsräumen

3. Verteilung / Zuordnung von diesen Räumen

4. An- und Vermietung von Räumen und Gebäuden

5. Mietvertragspflege und -bearbeitung

6. Verantwortlichkeit für das Unterhaltungsmanagement

7. Verantwortlichkeit für das Bewirtschaftungsmanagement

8. Bewirtschaftungs- und Kennzahlenvergleiche

9. Bedarfsanmeldung für laufende Bauunterhaltung

10. Budgetverwaltung

11. Abschluß der erforderlichen Versicherungen

12. Zahlung von Grundsteuer und sonstiger Abgaben

13 .Betriebskostenmanagement

14. Controlling / Berichtwesen

Die Anforderung an ein funktionstüchtiges Gebäudemanagement-System ist mit der Forderung verbunden, eine leistungsstarke, DV-technische Lösung als effiziente Unterstützung zu finden, welche die Arbeit aller am Gebäudemanagement beteiligten Personen in allen Bereichen unterstützt.

Diese Koordination und Informationsbereitstellung läßt sich nur erzielen, indem eine entsprechende DV-Unterstützung gegeben ist. Der DV-Markt bietet hierfür eine Vielzahl von Produkten. Da bei der Entwicklung der angebotenen Software unterschiedliche Zielrichtungen zugrunde liegen, viele CAD-Produkte (Computer Aided Design) kommen z.B. aus dem Maschinen- oder Anlagenbau, so ist auch deren Anwendungsbereich und Leistungsumfang unterschiedlich. Angeboten werden alle unter dem Titel CAFM-Systeme (Computer Aided Facility Management).

Inzwischen sind verschiedene Branchen aus spezifischen Arbeitsgebieten als Facility-Management-Anbieter auf dem Markt vertreten. Hieraus erklärt sich, daß viele Angebote für das Aufgabengebiet eines Gebäudemanagements einer Kommune mit seiner großen Vielfalt an Gebäuden und Datenmengen großenteils ungeeignet sind. Bei der Auswahl der geeigneten Software kann daher nur ein Produkt ausgewäht werden, das in der Lage ist, dieser Vielfalt ohne Einschränkungen gerecht zu werden.

Grundsätzlich sollte ein CAFM-System, um den dynamischen Anforderungen eines kommunalen Gebäudemanagements gerecht zu werden, die Integration graphischer sowie alphanumerischer Daten gewährleisten, d.h. es muß sich als digitales Gebäudeinformationssystem mit ganzheitlicher Datenstruktur über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes einsetzen lassen.

CAFM dient als Informations- und Kommunikationsplattform für alle relevanten, die Gebäude betreffenden, Tätigkeiten zur Erzeugung einer verwertbaren Kosten-transparenz. Es muß große Datenmengen und gleichzeitig komplexe technische Objekte flexibel bearbeiten können. Es stellt einen flexiblen Rahmen für unter-schiedliche Applikationen mit vorhandenen und neu zu erstellenden Daten als spezifisches Werkzeug in den unterschiedlichen Aufgabenbereichen dar. Durch die vielfältige und aussagefähige Auswertungsmöglichkeit aller Daten soll das System zu jedem Zeitpunkt, für jeden Nutzer genau, die Unterlagen mit genau dem Inhalt erzeugen, die für seine Bearbeitung notwendig sind.

Weiter ist ein modularer Aufbau notwendig, der sich auf Gebäude- und Gewerkeplanung, Verwaltungsmanagement, Instandhaltungsmanagement, Dokumentation und Archivierung, AVA (Ausschreibung, Vergabe, Abrechnung) und Bewirtschaftungsmanagement erstreckt.

Die Stadt Düsseldorf hat deshalb mit einem erheblichen Aufwand ein Auswahlver-fahren, zur Ermittlung eines geeigneten Software-Anbieters, durchgeführt.

Grundlage war u.a. nachstehender Kriterienkatalog

Schnittstellen und Datenbank

Offene Schnittstellen zu anderen Softwareprodukten und Standardprogrammen Möglichkeit, vorhandene DV-Systeme weiter zu nutzen oder zu integrieren (Excel, Limas, Catia, IRP, IDEALOG etc.) Interaktive ("intelligente") Schnittstellen zwischen CAD und Datenbank Bedienung und Anwendung

Bedienerfreundliche Oberfläche in CAD und Datenbanken Auswertungen frei definierbar Anpassen der Datenfelder ohne besondere DV-Kenntnisse möglich Flexibilität bei sich verändernden Betriebsbedingungen, schrittweise Bestückung von Arbeitsplätzen Hierarchische Zuweisung von Zugriffsrechten Einfache Handhabung Geringer Schulungsaufwand (wieviele Stunden werden für die Grundschulung pro Mitarbeiter benötigt) Zeitlich unabhängige Bearbeitung verschiedener Prozesse Objektübergreifende Auswertung aller Daten teilweise und gesamt Auswertung großer Datenmengen bei geringem Zeitaufwand Software und Hardware

Modularer Aufbau Zukunftssicheres CAD-System als Basis (Marktanteil und Anwenderreferenzen) Leistungsstarke Datenbank Anwenderreferenzen Lauffähig unter verschiedenen Betriebssystemen: DOS, WindowsNT, UNIX, Workstation Netzwerktauglichkeit Leistungsumfang

Integration von Normen und Verordnungen wie DIN 276, DIN 277 Planverwaltung Bestandserfassung (auch vor Ort) Archivierung Raumbuch (Räume, Raumgruppen, Raumzonen), graphische und alphanumerische Darstellung Funktions- und Merkmalkataloge Flächenorganisation und -zuordnung Inventarverwaltung Arbeitsplatzorganisation, Personalbelegung Kostenzuordnung Kostenträger- und Kostenstellenverwaltung Lagerhaltung Instandhaltung Wartung Gebäudeleittechnik Dokumentation Sonstige Dienstleistungen

Beratung und Konzepterarbeitung unter Berücksichtigung der städtischen Bedingungen Schulung vor Ort und am Objekt Betreuung nach der Installation Wartung und Updates Hotline Referenzen

Referenzen vergleichbarer Anwender (z.B. andere Kommunen) Referenzen über gleichzeitige Verarbeitbarkeit großer Datenmengen in unterschiedlichen Bereichen bei welchen Anwendern Die gesamte Ausarbeitung liegt dem Hochbauamt vor.

Das Hochbauamt führt seit geraumer Zeit Informationsgespräche mit kompetenten Software-Anbietern.

Unabdingbare Voraussetzung für eine FM-Realisierung ist aber eine EDV-gestützte Gebäudedatenbank (siehe auch GEFMA 430).

Vorteile einer EDV-gestützten Gebäudedatenbank

die für das Gebäudemanagement benötigten Daten werden am CAD-Arbeitsplatz (Hochbauamt) digital erfaßt für die zeitgemäße Bewirtschaftung der Gebäude hat man stets den direkten Zugriff auf ein aktuelles Bild des gegenwärtigen Bestandes für Umzüge, Umbauten, Flächenoptimierungen etc. können auf Grundlage des IST-Bestandes verschiedene SOLL-Varianten simuliert und fundierte Entscheidungen getroffen werden durch die Fortschreibung der Veränderungen im Bestand sind unvollständige Planungsunterlagen und kostenspielige Neuaufnahmen kein Thema mehr Optimierung von Umzügen durch bessere Raumausnutzungs- und belegungsplanung lassen sich Flächen und damit auch Umzüge einsparen. Anlagen- und Reinigungsflächenoptimierung durch fundierte Entscheidungen auf der Grundlage von qualitativ hochwertigen Informationen (z.B. Umbauten, Sanierung, Instandhaltung etc.) Verhinderung von Fehleinschätzungen/-investitionen. durch die hohe Entscheidungssicherheit werden bei Störfällen relativ kurze Reaktionszeiten möglich Kostensenkung durch qualitativ hochwertigere Informationen (Was ist der Wert von Informationen?) Durch die Einführung eines DV-unterstützten Gebäudemangements lassen sich jährlich zwischen 3% - 6% der Gebäudebewirtschaftungskosten einsparen (GM - Düsseldorf 09/98). Das Hochbauamt der Stadt Mannheim hat zusammen mit dem TÜV Bayern - Anlagen - und Umwelttechnik GmbH das Programm KOMMGEB entwickelt.

Arbeitsmodule des Datenbanksystems KOMMGEB

gesetzliche Auflagen und Prüfungen Instandhaltung Kostenplanung und Budgetierung Energiemanagement Erfassung und Entsorgung von Problemstoffen Dieses Datenbanksystem hat das Ziel, mit möglichst wenig Daten sichere Aussagen für die Anforderungen des technischen Gebäudemanagements zu erhalten.

Im Rahmen des Pilotprojektes "Schillerschule" erarbeitet die Firma

CAD & More im Auftrag des Hochbauamtes der Universitätsstadt Kaiserslautern die Grundlagen für eine Gebäudedatenbank.

Inhalt des Vertrages (20.11.1998) sind nachstehende Leistungen:

Vermessen - Bestandsaufnahme: (Digital)

Lasergenaues Vermessen von Gebäuden (alle Raummaße die zur kompletten 3D Konstruktion erforderlich sind).

Erfassen von folgenden Raumteilen:

Wände, Wandverkleidungen (Fliesenspiegel), Trennwände, Stützen, Unterzüge (b/h), Türen, Türabmessungen (b/h), Brandschutzklassen, Türmaterial (einschließlich Glasanteile), Fenster (Einfachfenster, Doppelfenster, Verglasung), Fensterabmessungen (b/h), Fenstermaterial, Brüstungshöhe, Raumnutzung, Raumnummer, lichte Raumhöhe, Stockwerkshöhen, feste Einbauten (Einbauschränke), Bodenbeläge, Höhen der Ebenen, Sanitärobjekte, Heizkörper alle sonstigen sichtbaren Raumöffnungen.

Dreidimensionales Konstruieren in CAD, Graphische Dokumentation (Grundriß)

Grundlage für die Konstruktion sind die Bestandsdaten, die in dem Raumbuch - Erfassungsformular aufgenommen wurden.

Die graphische Dokumentation wird in digitaler Form erstellt und abgeliefert. Grundlage ist das bei der Stadtverwaltung eingesetzte CAD-System Ribcon Version 13/14 der Firma RIB in Stuttgart. Das Gebäude wird mit der Folienbelegung, sowie der graphischen Ausprägung, nach den Angaben der Stadtverwaltung, strukturiert und als dreidimensionales Gebäudemodell, nach den Angaben der Bestands-erfassung, konstruiert.

In den einzelnen Plänen sind folgende Inhalte gemäß den einschlägigen DIN-Vorschriften dargestellt:

Wände, Wandverkleidungen (Fliesenspiegel), Trennwände, Stützen, Materialkenn-zeichnung durch Schraffur oder Text, Unterzüge (b/h), Türen, Türabmessungen (b/h), Brandschutzklassen, Türmaterial (einschließlich Glasanteile), Fenster, Fensterabmessungen (b/h), Fenstermaterial, Brüstungshöhe, Raumbezeichnung, Raumnummer, lichte Raumhöhe, Raumflächen, feste Einbauten (Einbauschränke), Bodenbeläge, Darstellung aller Raumhauptmaße (l/b/h), Gebäudeachsen (Raster), Höhen der Ebenen, Sanitärobjekte, Heizkörper, sonstige sichtbaren Raumöffnungen, Zeichnungsrahmen, Schriftfeld (nach Vorgaben des Hochbauamtes)

Mengenermittlung und Raumbuchdokumentation (alphanumerisch)

a) Die Daten, die zur Raumbucherstellung notwendig sind, werden aus dem

konstruierten 3D-Modell mit dem Mengenermittlungsmodul CADMAN der Firma RIB ermittelt und abgeliefert. Die Übergabe erfolgt als fertiges Raumbuch im AVA-Programm ARRIBA der Firma RIB.

Folgende Raumattribute sind im Raumbuch enthalten:

Alle Raumflächen (Boden, Wand, Decke) nach DIN 277 Alle Raumoberflächen (Qualitäten, Material) Sockelleisten Fenster- und Türtypen Heizkörper Lüftung Beleuchtung Elektrische Geräte Nachrichtentechnik Sanitärobjekte Schlüsselnummern/Schließanlage Schließfolgeregler (Typen) Brandschutztechnische Ausstattung Die graphischen Daten werden sowohl als Papierpläne (3-fach) als auch auf

CAD-Rom abgegeben.

Die alphanumerischen Daten (ARRIBA) werden auf CD-Rom abgegeben.

b) Projektunterstützung des AG bei der Erstellung von Layerstrukturen und

Datenaustauschrichtlinien

c) Zusatzleistung:

Erstellung von Feuerwehrplänen nach DIN 14095

d) Feuerwehrpläne

Absprache mit der örtlichen Feuerwehr

e) Rettungswegepläne mit Brandschutzordnung

Teil 1 DIN 14096

Kostenelementkatalog auf der Grundlage der gewerbeorientierten DIN 276

Aufstellen einer Preisdatei in Form eines Kostenelementkataloges, auf der Grund-lage der gewerbeorientierten DIN 276, zur Erstellung von Kostenberechnungen.

In der Preisdatei sollen die Einheitspreise, die auf der Grundlage der beauftragten Leistungen ermittelt werden, für alle Kostenelemente hinterlegt werden.

Die Mengen werden mit Hilfe des Raumbuches im AVA Programm ARRIBA der Firma RIB ermittelt. Eine Materialauswahl der Raumteile soll mit Hilfe des Kostenelementkataloges festgelegt werden können.

Ebenso soll es möglich sein, alle Räume mit den jeweiligen Teilmengen, in denen die gleichen Materialien der verschiedenen Raumteile vorkommen, ermitteln zu können. Es soll möglich sein, die Gesamtkosten eines Projektes durch die Summe aus Qualität und Mengen zu bestimmen.

Diese Arbeiten sind weitestgehend abgeschlossen und können demnächst vom Hochbauamt vorgestellt werden.


5. Fazit

Die Gebäudewirtschaft ist ein wichtiger Schritt zur Modernisierung der Verwaltung.


Die bisher an verschiedenen Stellen erbrachten gebäudewirtschaftlichen Dienste müssen zu einer leistungsfähigen und kostengünstiger arbeitenden Einheit zusammengefaßt werden.

Durch das Mieter-Vermieter-Verhältnis zwischen Gebäudewirtschaft und Fachdienststellen wird durch die direkte Zuordnung aller Kosten die Voraussetzung für Eigenverantwortlichkeit und wirtschaftliches Verhalten gelegt.

Die Fachämter/Fachbereiche werden sich verstärkt auf ihre inhaltlichen Aufgaben konzentrieren können.

Mit der Gebäudebewirtschaftung wird eine größere Transparenz hinsichtlich der kommunalen Gebäudewerte und der Kosten der Bewirtschaftung erreicht. Durch die erwarteten Rationalisierungsvorteile und deren Reinvestition werden die städtischen Gebäude besser instandgesetzt und instandgehalten werden können. Damit wird auch die in dem Instandhaltungsstau versteckte "heimliche" Verschuldung kontinuierlich abgebaut.

Dipl.- Ing. Herbert Michaelis


Motivation für Benchmarking In der deutschen Wirtschaft vollzieht sich derzeit ein fundamentaler Wandel. Es setzt sich immer mehr die Einsicht durch, daß im heutigen Wettbewerb nicht notwendigerweise die Großen die Kleinen schlagen. Masse ist nicht gleich Klasse; vielmehr sind Schnelligkeit und intelligente Lösungen für den Erfolg ausschlaggebend. Nur wer rasch und effektiv lernt, wer Neues entwickelt und sich an ständig verändernde Rahmenbedingungen anpaßt, wird auch in Zukunft die Spitzenleistungen erbringen können, die der Markt verlangt. Vor diesem Hintergrund müssen Unternehmen die Lernfähigkeit sowohl des einzelnen Mitarbeiters als auch der gesamten Organisation aktiv weiterentwickeln. Dazu ist eine neue Offenheit im Umgang mit Unternehmensdaten nötig. Der Erfolg am Markt kann heute nicht dadurch garantiert werden, daß man Informationen, die ohnehin rasch veralten, für sich behält. Anstatt ängstlich scheinbar erfolgskritische Daten zu hüten, muß ein aktiver Informationsaustausch stattfinden, um die Wissenbasis beständig zu aktualisieren bzw. zu erweitern.


Idee des Benchmarking Benchmarking ist die Methode führender Unternehmen, ihre Lernfähigkeit und ihr Wissen durch systematische Informationsgewinnung und offenen Erfahrungsaustausch nach fairen Spielregeln zu steigern. Gleichzeitig hilft Benchmarking ehrgeizige, aber realistische Ziele zu setzen. Da die Mitarbeiter an der Zielsetzung mitwirken, steigern sich Motivation und Leistung.

Doch welches Interesse haben gerade Spitzenunternehmen am Benchmarking? Warum sollten sie andere Unternehmen durch die Preisgabe ihrer Methoden noch unterstützen?

Die Situation ist mit der eines Leistungssportlers in einem Langstreckenlauf vergleichbar: Der „beste“ Läufer kann das Rennen von Anfang an bestimmen und die Führungsposition einnehmen. Geht jedoch kein anderer Läufer sein Tempo mit, wird er zunehmend langsam und träge. Wenn er nicht darauf achtet, was hinter ihm geschieht, besteht zudem die Gefahr, daß er unvermutet überholt wird. Bildet sich hingegen eine Spitzengruppe, spornt sich diese gegenseitig zu Höchstleistungen an. Nur dadurch werden neue Rekorde möglich.

Übertragen auf die Wirtschaft bedeutet dies, daß nur durch Offenheit und Mut zum Vergleich langfristige Erfolge und Steigerungen in der Leistungsfähigkeit möglich sind.



Bedingungen für erfolgreiches Benchmarking Entscheidend für erfolgreiches Benchmarking sind geeignete Partner. Diese zu finden, ist nicht leicht, zumal ein hohes Maß an Vertrauen nötig ist. Zudem ist Benchmarking keine einmalige Aktion, die beiläufig durchgeführt werden kann. Erfolgreiche Benchmarking-Untersuchungen sind mit erheblichem Aufwand verbunden. Entsprechend der Philosophie des Managementtools soll das Benchmarking zu einer festen Institution werden.

Um erfolgreiches Benchmarking durchzuführen, haben wir das BMC eingerichtet.

Links zu anderen Benchmarking Seiten im Internet Andere Informationsquellen zum Thema Benchmarking finden Sie unter folgenden Adressen: Benchmarking-Server: http://www.benchmarking.de

Best-Factory Awards: http://www.benchmarking.de/bfa.home.htm

Benchmarking Link-Up Australia: http://www.ozemail.com.au/~benchmrk


Motivation für Benchmarking In der deutschen Wirtschaft vollzieht sich derzeit ein fundamentaler Wandel. Es setzt sich immer mehr die Einsicht durch, daß im heutigen Wettbewerb nicht notwendigerweise die Großen die Kleinen schlagen. Masse ist nicht gleich Klasse; vielmehr sind Schnelligkeit und intelligente Lösungen für den Erfolg ausschlaggebend. Nur wer rasch und effektiv lernt, wer Neues entwickelt und sich an ständig verändernde Rahmenbedingungen anpaßt, wird auch in Zukunft die Spitzenleistungen erbringen können, die der Markt verlangt. Vor diesem Hintergrund müssen Unternehmen die Lernfähigkeit sowohl des einzelnen Mitarbeiters als auch der gesamten Organisation aktiv weiterentwickeln. Dazu ist eine neue Offenheit im Umgang mit Unternehmensdaten nötig. Der Erfolg am Markt kann heute nicht dadurch garantiert werden, daß man Informationen, die ohnehin rasch veralten, für sich behält. Anstatt ängstlich scheinbar erfolgskritische Daten zu hüten, muß ein aktiver Informationsaustausch stattfinden, um die Wissenbasis beständig zu aktualisieren bzw. zu erweitern.

Idee des Benchmarking Benchmarking ist die Methode führender Unternehmen, ihre Lernfähigkeit und ihr Wissen durch systematische Informationsgewinnung und offenen Erfahrungsaustausch nach fairen Spielregeln zu steigern. Gleichzeitig hilft Benchmarking ehrgeizige, aber realistische Ziele zu setzen. Da die Mitarbeiter an der Zielsetzung mitwirken, steigern sich Motivation und Leistung.

Doch welches Interesse haben gerade Spitzenunternehmen am Benchmarking? Warum sollten sie andere Unternehmen durch die Preisgabe ihrer Methoden noch unterstützen?

Die Situation ist mit der eines Leistungssportlers in einem Langstreckenlauf vergleichbar: Der „beste“ Läufer kann das Rennen von Anfang an bestimmen und die Führungsposition einnehmen. Geht jedoch kein anderer Läufer sein Tempo mit, wird er zunehmend langsam und träge. Wenn er nicht darauf achtet, was hinter ihm geschieht, besteht zudem die Gefahr, daß er unvermutet überholt wird. Bildet sich hingegen eine Spitzengruppe, spornt sich diese gegenseitig zu Höchstleistungen an. Nur dadurch werden neue Rekorde möglich.

Übertragen auf die Wirtschaft bedeutet dies, daß nur durch Offenheit und Mut zum Vergleich langfristige Erfolge und Steigerungen in der Leistungsfähigkeit möglich sind.

Bedingungen für erfolgreiches Benchmarking Entscheidend für erfolgreiches Benchmarking sind geeignete Partner. Diese zu finden, ist nicht leicht, zumal ein hohes Maß an Vertrauen nötig ist. Zudem ist Benchmarking keine einmalige Aktion, die beiläufig durchgeführt werden kann. Erfolgreiche Benchmarking-Untersuchungen sind mit erheblichem Aufwand verbunden. Entsprechend der Philosophie des Managementtools soll das Benchmarking zu einer festen Institution werden.

Um erfolgreiches Benchmarking durchzuführen, haben wir das BMC eingerichtet.

Links zu anderen Benchmarking Seiten im Internet Andere Informationsquellen zum Thema Benchmarking finden Sie unter folgenden Adressen: Benchmarking-Server: http://www.benchmarking.de

Best-Factory Awards: http://www.benchmarking.de/bfa.home.htm

Benchmarking Link-Up Australia: http://www.ozemail.com.au/~benchmrk


http://www.heuer-dialog.de/Dialog/pub/imobench/ergebnis.html

http://www.ph-heidelberg.de/vp/OTT/Kapitel3.html

http://www.statistik.zh.ch/statistik/publikationen/zdk.html

http://www.eva.wsr.ac.at/service/ebh3.htm


http://www.ages-gmbh.de/texte/service/eberages.html

http://sgm.nettec.de/web/kennzahlen/gewerke_2.cfm Datenerfassung nach DIN und ÖNORM

http://www.thueringen.de/lwa-ru/b/b05.htm

as Digitale Gebäudemodell als Werkzeug für die Immobilienbewirtschaftung

Wolfgang Hartermann, Berlin

_________________________________________________

Zusammenfassung

Das Digitale Gebäudemodell setzt sich mit dem Wesen und der Funktion der Gebäudeinformation, mit der Bereitstellung in Form von digitalen Gebäudedaten und mit den darauf aufbauenden Anwendungen auseinander. Durch diese zeitgemäße Form der Archivierung und Verfügbarkeit kann ein verantwortungsbewußter Umgang mit Sachressourcen unterstützt werden.

Dabei geht es nicht nur um Verwaltungsaufgaben, sondern um den interdisziplinären Datenaustausch, der für das Aufzeigen von Zusammenhängen und die Schaffung von Vergleichsmöglichkeiten bei verschiedenen Prozessen unabdingbar ist. Ein solches Gebäudeinformationssystem (GebIS) kann auch als Instrument der Planung eingesetzt werden, wobei die Variierbarkeit von Parametern frühzeitige Korrekturen von Planungsfehlern erlaubt.



1 Bemerkungen zum Thema

Als Folge der notwendigen Spezialisierung von Tätigkeiten hat sich das Management für unterschiedliche Lebens- und Aufgabenbereiche zur wichtigsten Dienstleistung des ausgehenden 20. Jahrhunderts entwickelt. Ein tiefgreifender Strukturwandel, dem Unternehmen aller Wirtschaftszweige unterworfen sind, haben die 90er Jahre geprägt. Die zunehmende Komplexität der Unternehmensumwelt, Verschärfung des Wettbewerbs, Globalisierung der Märkte, zunehmender Kostendruck und die allgemeine Rezession, stellen Unternehmen vor einen enormen strategischen Handlungsbedarf.

Bauvorhaben sind immer größer und komplexer geworden. Damit verbundene Aufgaben können von den Bauherren und Investoren nicht mehr selbst wahrgenommen werden. Mit der Vielzahl verschiedener Abläufe und Aktivitäten, angefangen bei der Projektentwicklung, den Phasen der Erarbeitung von Entwurfs- und Ausführungsplanung, über Ausschreibung und Vergabe, Tragwerksplanung und Konstruktion, Fertigung und Montage, Nutzung und Instandhaltung bis hin zur Demontage und Abriß, ergeben sich für alle Planungs- und Baubeteiligten ein breitgefächertes Spektrum an Managementaufgaben (Planung, Bewirtschaftung und Controlling).

Facility Management (FM) ist eine nutzerorientierte ganzheitliche Management-Leistung, die sich mit komplexen Entscheidungen im Rahmen der optimalen Planung, Nutzung und Nutzungsanpassung sowie deren Anlagen, Einrichtungen und Dienstleistungen befasst. Hierunter kann eine Management-Leistung verstanden werden, die alle Planungs-, Nutzungs-, Beratungs-, Durchführungs- und Controllingleistungen für die Flächenbewirtschaftung, die kaufmännische und technische Bewirtschaftung in sich vereint.

Die Verfügbarkeit aktueller Daten von Gebäuden und Einrichtungen, die Darstellung des Nutzungsgrades und die Bereitstellung aller planungs- und entscheidungsrelevanter Informationen, gehören ebenso zu den Aufgaben eines Digitalen Gebäudemodells, wie das Aufspüren und die Nutzung von Einsparungspotentialen finanzieller, materieller und nicht zuletzt personeller Ressourcen durch Zuhilfenahme von Facility Management.


2. Immobilien - Wertanlage und Bestandteil von Unternehmensstrategien

Die zunehmende Bedeutung der Informationstechnologie und der schärfere weltweite Wettbewerb haben in den letzten Jahrzehnten den Druck zur Kostenreduzierung in der Wirtschaft erhöht. Dieser Druck veranlasst viele Eigentümer und Nutzer von Immobilien, sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren und innerhalb der Immobilien-Bewirtschaftung und der Wertschöpfungsunterstützung nach Entlastung zu suchen. Dabei soll gleichzeitig eine gesteigerte Transparenz der optimierten Leistungen und minimierten Kosten erreicht werden.

Nicht nur Handel und Wirtschaft unterliegen einem ständigen Wandel sondern auch der Immobilienmarkt ist von dieser Entwicklung betroffen. Klassische Aufgabenfelder der dort tätigen Menschen verändern sich drastisch. Architekten und Ingenieure sind mehr und mehr gefordert, bei ihren Entwürfen und der Planung auch die kaufmännische Seite zu beachten, während das Gebäudemanagement (GM) sehr viel mehr bieten muss als nur Reinigungs- und Wartungsdienste.

Die Abkehr von der statischen hin zur dynamischen Prozessplanung bei neuen Bauwerken ist genauso unerlässlich wie die Fähigkeit von Architekten und Ingenieuren, in Management- und Marketing-Kategorien zu denken sowie die Mentalität und Kultur des jeweiligen Standortes intensiv aufzunehmen.

Nach Angaben des Leipziger Universitätsinstituts für Baubetriebswesen machen die Aufwendungen für den eigentlichen Bau in Deutschland 500 Mrd. Mark jährlich aus. Dabei entfallen zwischen 200 und 300 Mrd. Mark jährlich auf die Bewirtschaftung und den Erhalt. Bei der Projektentwicklung müssen wenigstens 250 Mrd. Mark für die Dienstleistung veranschlagt werden. Eine Einbindung der Immobilienbestände in die langfristige Unternehmensplanung erfordert eine andere Qualität als die eindimensionale Aufgabenstellung Bau- oder Kostencontrolling.

Notwendige technische Hilfsmittel, wie z. B. GIS-Datenbanken stehen zwar seit Jahren zur Verfügung, aber eine Software für komplexe "Liegenschafts-Informations-Management-systeme" befindet sich noch in der Entwicklung. Auch mit der Verfügbarkeit solcher Datenbestände hängt der Erfolg letztlich von der Einbindung des Facility Management in die Unternehmensstrategie und der Umsetzung im Corporate Real Estate Management (CREM), dem kosten- und bilanzorientierten Immobilien-Management, ab.

Gebäude und Grundstücke haben sich immer mehr zu einem aktiven Erfolgsfaktor in den Unternehmen entwickelt, der sich durchaus den Investitionen in Maschinen und Anlagen gleichsetzen ließe. Der Zwang zur Kostenoptimierung führt zur Einschränkung von Neubauten und zur Veräußerung nicht betriebsnotwendiger Immobilien. Da auch die Kosten der Immobilie (für Erstellung, Erwerb, Anmietung, Unterhalt etc.) das Produkt des Unternehmens belasten, muss diese mit in die Kosten- und Leistungsbetrachtungen einbezogen und betriebswirtschaftlich optimiert werden. Dieser Aufgabe widmet sich das Immobilien Facility Management (IFM).


3 Das Digitale Gebäudemodell zur Unterstützung und Verbesserung von Unternehmens- und Immobilienprozessen

EDV-gestützte Informationstechnologien haben einen beachtlichen Stellenwert in allen Bereichen der Wirtschaft. Der Einsatz dieser Technologien ist unmittelbar an Methoden und Verfahren geknüpft, wobei die Klärung der Frage, wer welche Daten wann und wie zu erheben hat und wem diese zu welchem Zeitpunkt in welcher Qualität zur Verfügung gestellt werden, am Anfang steht.

Wie bei anderen Informationssystemen versucht auch ein Digitales Gebäudemodell die reale Wirklichkeit in einem objektorientierten Modell abzubilden. Dazu sind Abstraktionsprozesse notwendig, Teile der Wirklichkeit in Daten zu strukturieren, um ein vereinfachtes und computertaugliches Ergebnis zu erhalten.

Da die Kurzbezeichnung DGM allgemein für das Digitale Geländemodell gebräuchlich ist, soll hier für ein Digitales Gebäudemodell die Abkürzung DGebM verwendet werden. Ein DGebM basiert auf der Beschaffung, Kommunikation und Verwaltung gebäudespezifischer Daten und stellt hohe Anforderungen an die DV-technische Qualität. Bei der Festlegung des zu erhebenden Mengengerüsts ist zunächst der Konflikt zwischen möglichst geringem Erfassungsaufwand, aber möglichst exaktem Datenmaterial zu klären.

Erst mit der Verfügbarkeit digitaler (Gebäude- und Liegenschafts-) Daten können Verknüpfungen von Geometrie, Grafik und Attributen hergestellt werden. Verschiedene Varianten von gebäudebezogenen Parametern erlauben Simulationsstudien und die Gegenüberstellung von Alternativen. Der Raumbezug ermöglicht vielfältige Verflechtungen und Wechselwirkungen zu erkennen und diese Erkenntnisse zur Grundlage von Entscheidungen zu machen. Die Qualität einer Entscheidung hängt nicht zuletzt davon ab, wie vollständig, zuverlässig und aktuell die benötigten Daten und Informationen sind.

Bei der Erfassung von gebäudebezogenen Daten muss zwischen statischen und dynamischen Daten unterschieden werden. Während unter statischen Daten Objekt- und Anlagendaten (z. B. Flächen, Volumina, technische Ausrüstung und Inventar) verstanden werden, die keinen (bzw. nur in sehr großen Zeitabständen) zeitlichen Änderungen unterliegen, sind dynamische Daten ständig zeitlichen Änderungen unterworfen und müssen kontinuierlich erfasst und bewertet werden. Im Rahmen einer ganzheitlichen, übergreifenden Betrachtungsweise dürfen beide Datenarten nicht voneinander entkoppelt werden. Es muss vielmehr die Kombination der Daten realisiert werden, um beispielsweise mit Hilfe objektspezifischer Kennzahlen Optimierungspotentiale zu erschließen.

Die Erzeugung von weiterverwendbaren statischen Planungsdaten bilden die Grundlage für den späteren wirtschaftlichen Betrieb eines computergestützen Facility Management-Systems (CAFM-System). Voraussetzung hierfür ist die Realisierung einer horizontalen (gewerkefachübergreifenden) Integration und einer vertikalen (zeitphasenübergreifenden) Integration, wobei für FM-gerechte Daten eine horizontale Integration unverzichtbar ist. Die Realisierung der horizontalen und vertikalen Integration umfasst die interdisziplinäre, fachspartenübergreifende Koordination der Planungsaufgaben und die planungsphasenübergreifende Fortschreibung der relevanten Planungsinhalte.


4. Tätigkeitsfelder der Immobilienbewirtschaftung

Vielfach werden die Belange einer kostengünstigen Bewirtschaftung durch eine entsprechende Bauausführung schon in der Planung nicht ausreichend berücksichtigt. Die Einsparpotentiale in Deutschland werden von Branchenkennern auf jährlich 15 bis 20 Mrd. DM geschätzt. Allein für die öffentliche Verwaltung liegt das Einsparpotential bei etwa 10 Mrd. DM, würden die immobilienbezogenen Leistungen neu strukturiert.Das bedeutet für die einzelnen Unternehmen durchschnittliche Einsparungen in Höhe von etwa 20 % der anfallenden Kosten bei eigener Bewirtschaftung. Die Sparpotentiale liegen in den ersten Jahren sogar noch darüber. Sie machen bis zu 30 % der ursprünglichen Kosten aus.

Nur die wenigsten heutigen Verwaltungsbauten sind für eine Zusatz- oder Alternativnutzung spontan geeignet. Man denke nur an die aufwendigen Rechenzentren, die in den nächsten Jahren obsolet werden, weil anspruchsvolle Mainframe-Computer durch flexible, dezentrale, der neuen Unternehmensstrategie besser angepasste Netzwerklösungen zu ersetzen sind. Für diese mit Klima- und Sicherheitstechnik hochgerüsteten Räume müssen rechtzeitig neue Nutzungskonzepte entwickelt werden - ein Thema, das bisher stark vernachlässigt wurde.

Zumindest bei Neuplanungen sollten sich Bauherr und Architekten über alle(!) künftigen Eventualitäten des Lebenszyklus bis zum Abriss in einigen Jahren ernsthaft Gedanken machen. In diesem Zusammenhang gibt es über den Begriff Intelligent Building unterschiedliche Auffassungen. In einer Studie von 1992, zu der etliche große europäische Konzerne beitrugen, wurde eine Immobilie dann als "intelligent" bezeichnet, wenn die mess-, steuer- und regeltechnischen Anlagen und sonstigen Computer- und Kommunikationssysteme so konzipiert sind, dass sie - etwa bis zum Jahr 2000 - zu einem einzigen vollintegrierten System zusammenwachsen können. Aus Sicht des Autors ist ein Gebäude erst dann intelligent, wenn es Nutzungsänderungen kurzfristig und ohne größeren Aufwand zulässt und nach der Änderung sofort wieder betriebsbereit ist.

Die Tätigkeitsfelder der Immobilienbewirtschaftung lassen sich im wesentlichen auf drei Tätigkeitsschwerpunkte zusammenfassen:

• Flächen Bewirtschaftung

Flächen- und Raumplanung Kostenerfassung und -analyse Bestandserfassung und –pflege • Technische Bewirtschaftung Technische Betriebsführung Wartung / Inspektion Instandsetzung • Kaufmännische Bewirtschaftung Objektbuchhaltung Nebenkostenerfassung und –abrechnung. In diesen Leistungsverdichtungen werden Interessen des Gebäudeeigentümers und Mieters vereinigt. In dieser Systematik ist es möglich durchgängige Informationsströme herzustellen, die in ihrem Ergebnis zu einem kontinuierlichen Immobiliencontrolling führen. Ein effizientes Immobilienmanagement, das sich mit einem vernetzten neuronalen System vergleichen lässt, ist weitestgehend nur in Ansätzen vorhanden. Die sehr unterschiedlichen Bereiche der Finanzbuchhaltung, in der z. B. das Anlagevermögen verwaltet wird, korrespondiert nur eingeschränkt mit der Technik und überhaupt nicht mit dem Marketing, die Technik nur in Teilbereichen mit der Instandhaltung und diese überhaupt nicht mit dem Personal. Dadurch gibt es in allen Bereichen Zentralisierungstendenzen, die zu ausgeprägten Vielfachfunktionen führen.

Das Erfordernis der Vernetzung lässt sich deutlich an den einzelnen Lebensphasen einer Immobilie darstellen. Diese Phasen gehen über den Bauherrn hin zum Planer, über den Errichter weiter an den Betreiber, wobei dieser nicht unbedingt der Nutzer sein muss.

• Verantwortung

Bauherr Planer Errichter Betreiber Nutzer Abriss

Dabei sammelt jede Phase andere Informationen, die nur äußerst eingeschränkt weitergegeben werden.

• Information

[Bauherr] Infrastruktur, Finanzen, Nutzungsabgaben [Planer] Baukosten, Pläne [Errichter] tragende Konstruktion, Leitungssystem [Betreiber] Bestandsdaten, Telefonnetz [Nutzer] Möbel, Mitarbeiter, Telefon [Abriss] Kontiminationen, Asbest Jede Phase hat allerdings auch ihre eigenen Leistungen, für die sie nur Teilinformationen benötigt. • Leistung

[Bauherr] Idee, Anforderung [Planer] Beratung, Entwurf, Baugenehmigung, Bauausführung [Errichter] bauen [Betreiber] verändern, erneuern, bedienen, versorgen [Nutzer] umziehen, umbauen [Abriss] abreißen, entsorgen Dieses Gedankenmodell lässt sich auch an einem Digitalen Gebäudemodell darstellen. • Digitales Gebäudemodell

Kataloge Pläne Fotos Kosten Mitarbeiter Räume Materialien Reinigungsflächen Geometrie 2D/3D Ausstattungen Verträge Mietflächen Attribute Einrichtungen Termine Merkmale statische Berechnungen.

5. Ausblick und Entwicklungen

Zur Beurteilung eines effektiven Immobilien-Controlling werden Strukturen und Analyse-Instrumente gesucht. Aus der Computerindustrie ist für die Leistungsmessung der Begriff des "Benchmarking" bekannt.

Der Begriff Benchmark kommt ursprünglich aus dem Vermessungswesen (Topographie) und läßt sich mit Richtwert, Kennzahl oder Orientierungsgröße übersetzen. Benchmarking ist eine Form des auf Kennzahlen basierenden betriebswirtschaftlichen Vergleichs, der in der Unternehmenspraxis vor allem in angelsächsischen Ländern große Verbreitung gefunden hat, dessen theoretische Aufarbeitung aber noch aussteht. Es stellt ein Verfahren dar, bei dem Prozesse und Methoden betrieblicher Funktionen über mehrere Unternehmen hinweg kontinuierlich verglichen und Unterschiede dargelegt werden. Grundlage für Benchmarkingstudien sind Kennzahlen. Hierbei handelt es sich um verdichtete nummerische Meßgrößen, die einen quantifizierbaren Sachverhalt darstellen und als Informationen für Entscheidungsprobleme dienen. Mit Kennzahlen können ausschließlich quantitative oder zu quantifizierende Sachverhalte erfaßt werden.

Darüber hinaus werden für Benchmarkstudien ergänzend qualitative Aussagen benötigt, die nicht mit Kennzahlen abzubilden sind. Solche "soft facts" kommen vorwiegend beim strategischen Benchmarking oder beim Benchmarking planender, dispositiver Prozesse zum Einsatz.

Die Kennzahlenrechnung findet ihren Ursprung zu Beginn des 20. Jahrhunderts in den USA, wo zunächst die "ratio analysis" von den Banken eingesetzt wurden zur Bonitätsbeurteilung von Schuldnern, bis schließlich Kennzahlen zur Beurteilung der Finanzstruktur kompletter Unternehmen eingesetzt wurden.

Nachdem sich Benchmarking als Methode zur Steigerung der betrieblichen Leistungsfähigkeit in zahlreichen Bereichen wie Produktion und Logistik etabliert hat, wird dieses Werkzeug auch auf die Immobilienwirtschaft übertragen. Dabei stehen neben der Gebäudeökonomie und deren Auswirkung auf die Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes die internen Prozesse und Qualitäten. Erst die Überprüfung identifizierbarer Einflussfaktoren führt zu wirklicher Effektivität.

Bei einer Untersuchung aller Facility-Management-Tätigkeiten wäre festzustellen, dass alles Tun und Handeln letztendlich Flächen zugeordnet werden kann. Diese Informationen, z. B. flächenbezogene Erstellungskosten, Flächenangaben zur Umnutzung, Reinigung, Instandhaltung oder der Belegungsgrad (Quadratmeter/Mitarbeiter) sind mit Facility Managment (FM) abrufbar. Damit zu jedem beliebigen Zeitpunkt in einen Gebäudeprozeß eingegriffen werden kann, müssen relevante Daten aufbereitet und durch Entwicklung Digitaler Gebäudemodelle verfügbar sein.

Ein immobilienbezogener Vergleich kann mit Hilfe von Verhältniswerten (sog. Kennzahlen, die auf Benchmarking basieren) dargestellt werden, damit eine systematische Aufdeckung, Identifizierung, Klassifizierung, Messung und Interpretation von Gemeinsamkeiten und Unterschieden (z. B. Nutzungskosten, Nutzbarkeit, Flexibilität usw.) von Gebäuden erfolgen kann. Die Vergleichsobjekte besitzen in aller Regel mehrere Merkmale, eines davon ist das Vergleichsmerkmal, das an den Merkmalsträgern in einer spezifischen quantitativen oder qualitativen Ausprägung auftritt.

Kennzahlensysteme bilden im Rahmen der Analyse ein hervorragendes Mittel, eventuelle Schwachstellen zu identifizieren und sind deshalb ein unverzichtbarer Teil der Planung. Diese Kennzahlen werden in Zukunft verstärkt zu einer besseren Leistungs- und Kostentransparenz führen und damit zu nachvollziehbaren Lebenszykluskosten von Immobilien.

http://www.gik.uni-karlsruhe.de/~zippelt/pub/gebis-hartermann.html


Die derzeitige FM-Datenbasis umfaßt die Baubestandspläne mit Flächen, Kubatur, Bodenbelägen, Raumwidmung, Flächenzuordnung zur ÖNORM B 1800/ DIN 277 (Flächenarten) und DIN 13080 (Funktionsgliederung). Das FM-System erlaubt eine klare Kostenstellenzuordnung, was für die Kostentransparenz sowie den betriebswirtschaftlichen Gesamtüberblick unerläßlich ist. Neben den Lageplänen mit haustechnischen Einbauten sind inzwischen auch die Außenanlagen mit Einbauten, die Schließanlage sowie sämtliche Zufahrtswege im FM-System aufgenommen. Unter sicherheitstechnischem Gesichtspunkt ist der gesamte Brandschutz mit Brandmeldern, Orientierungskennzeichnung, Fluchtwegen und Feuerlöscherpositionen integriert. "Wir streben ganz klare Prozeß- und Kostenoptimierung durch Re-Engineeringsmaßnahmen und das Nutzen von Synergien für die Zukunft an", unterstreicht der Ingenieur Hradil die Perspektiven für die nächsten Ausbaustufen des FM-Systems beim Donauspital.

Neben erweiterten Identifikationssystemen für Personal und Firmen wird es im Energiemanagement die Übernahme der Daten aus der Zentralen Leittechnik (GLT)geben; es wird ein Benchmarking mit Flächen und Kubaturen implementiert, auf das umfangreiche Auswertungen für die Kostenrechnung unter Berücksichtigung von Energieumlagen- schlüsseln und Energiever
12 Dec 2004
23:10:38
K. Locher
Benchmarking Gebäudetechnik Kennzahlen

Guten Tag, Im Anhang Text, zu Ihrer SUCHE! Gruss Huber



Kennzahlen für Gebäudetechnik

E-Zahl Grosse Variation

Die Grösse ist direkt vom Grad der Technisierung, dem Baujahr und der Energieeffizenz abhängig. Den grössten Einfluss hat dabei die Raumlufttechnik und der Umfang der Zentralen Dienste wie z.B. die EDV-, die USV- und die Kälteanlagen.

Entsprechend der Alterskategorie: Zwischenkriegsbau bis 1945, Nachkriegsbau bis 1960, Hochkonjunkturbau bis 1975 und Neubau wurde die Raumluftkonditionierung nur mit örtlicher Heizung oder mit betriebskostenmässig teuren Anlagen (Hochkonjunktur) realisiert. Deshalb ergeben sich bei den E-Zahlen grosse Variationen. Für realistische Zielwerte mit hoher Energieeffizienz können deshalb nur Neubauten betrachtet werden, bei denen die Energiegesetze und Verordnungen der Neuzeit bei den Anlagenkonzepten berücksichtigt sind.

Das Wohlbefinden kann bei Hochkonjunkturbauten negativ korrelieren, weil dort grosse und zum Teil übermässig gekühlte Luftmengen Zugserscheinungen verursachen und mit hohen Betriebskosten betrieben werden müssen, weil die thermische Isolation der Fassade,der Sonnenschutz ungenügend ist und die Geräte und Anlagen unnötig viel Wärme abgeben.

Naturbelüftete Bürobauten beanspruchen logischerweise weniger Elektroenergie, benötigen dafür aber mehr Wärmeenergie, weil die Abwärme nicht genutzt wird.

Der Betriebswert Elektro ist ein Kennwert über die maximale mittlere Grösse (Tagesbetrieb) der gleichzeitig in Betrieb stehenden Elektroanlagen und Elektromotoren in kW dividiert durch Energiebezugsfläche. (Betriebswert Spezifische elektrische Leistung)

Bei 60 W/m2 und einer E-Zahl Elektro von 168 kWh/m2a (605 MJ/m2a) ergibt dies eine Betriebsdauer von 2800 Voll-Laststunden pro Jahr (246 Tage * 11,38 Stunden) Minergie Zwangsbelüftung mit WRG als Energiesparmassnahme gegenüber naturbelüfteten Bauten gilt nur für die Einsparung von Wärmeenergie, jedoch nicht für die Elektroenergie, weil durch den Einsatz der WRG mehr Strom benötigt wird, ausgenommen beim Vergleich zur Raumheizung mit Elektroheizkörpern. Es werden nur dem Grundstück (Gebäude) zugeführte hochwertige Energien eingerechnet. Zugeführte Elektrizität für die Wärmeerzeugung und Belüftung wird doppelt gerechnet.

Energiebezugsfläche EBF (Definition siehe Empf. SIA 180/4 Energiekennzahl) EBF ist die Summe aller ober- und unterirdischen Flächen, die beheizt oder klimatisiert werden, inkl. die den Raum begrenzenden Wände und Brüstungen. Bei komplexen Gebäudenutzungstypen und gemischter Nutzung können für die Berechnung die folgenden Korrekturfaktoren verwendet werden:

Raumhöhenkorrektur über 3 m Raumhöhe (OK Boden-OK Decke) Temperaturkorrektur bei reduzierter Beheizung (Fabrikationsräume, Lager, Werkstätten, Mehrzweckhallen, Sporthallen) Teilzeitkorrekturfaktor bei reduzierten Betriebszeiten Bei komplexen Verhältnissen, die einen unverhältnismässig hohen Berechnungsaufwand erfordern oder wenn keine Pläne zur Verfügung stehen, wird anstelle der EBF oft auch die Bruttogeschossfläche BGF eingesetzt, desgleichen für die Bezugsfläche der E-Zahl Elektro.

Energiekennzahlen

Diese werden im allgemeinen in MJ/m2a angegeben.

Die Angabe in kWh/m2a (1 kWh/m2a = 3,6 MJ/m2a) erfolgt nur ausnahmsweise beim Elektroenergieverbrauch der in kWh erfasst wird und damit eine direkte Beziehung zum installierten spezifischen Wert in W/m2 (Betriebswert) ermöglicht.

Betriebswerte (Betriebswert Spezifische elektrische Leistung)

Der spezifische Betriebswert in W/m2 entspricht dem durchschnittlichen Strombedarf aller zugleich in Betrieb stehenden Apparate und Anlagen in kW dividiert durch die Bezugsfläche dieser Anlagen (normalerweise die Geschossfläche GF oder die Bruttogeschossfläche BGF).

Nebst dem Betriebswert, der durch rechnerische Abschätzung ermittelt werden muss, gibt es den installierten Elektroanschlusswert in kW, der die Maximalleistung des einzelnen Apparates angibt und um einiges grösser sein kann als der Betriebswert.

Betriebswert Kälte

Bei der Fernkälteversorgung und den Kältebezügergruppen wird der Verbrauch mit Zählern erfasst, wobei die Durchflussmenge in m3 und die Differenz aus der Vor- und der Rücklauftemperatur in °C angegeben wird und im zugeordneten Rechenwerk das Produkt aus Menge und Temperaturdifferenz in kWh oder Mwh berechnet wird. Parallel dazu wird der Stromverbrauch der Kompressoren und Pumpen in kWh erfasst, wobei je nach Messkonzept der Elektroverbrauch der Kälteanlage separat gemessen oder lediglich zusammen mit den Raumlufttechnikanlagen erfasst wird.

Bei der gebäudeeigenen Kälteerzeugung ist der Elektrizitätsverbrauch für die Kälteerzeugung und Verteilung in der Energiekennzahl Elektro enthalten.

Die einzelnen Verbraucher werden gemäss Empf. SIA 380/4 "Elektrische Energie im Hochbau" in folgende Verbrauchergruppen unterteilt:

Arbeitshilfen (steckbare elektrische Geräte wie Büroapparate und Kleingeräte) Zentrale Dienste (Energieerzeugungsanlagen, EDV- und USV-Anlagen sowie EDV-Hilfsbetriebe) Beleuchtung Lüftung/Klima (Ventilatoren, Kompressoren und Pumpen dieser Anlagen) Diverse Technik (Transportanlagen sowie Kleinpumpen und Kompressoren der Heizungs- und Sanitäranlagen) Elektrowärme (Wärmepumpen, Elektroheizgeräte und Elektroboiler) Die Verbrauchergruppen werden in den wenigsten Fällen sauber nach der Verbrauchergruppenkategorie gemäss der Empfehlung SIA 380/4 unterteilt und gemessen. Deshalb müssen für die Ermittlung des Elektroenergieverbrauches und die Energiekennzahlen dieser Gruppen meistens rechnerische Abschätzungen gemacht werden.

(Typische Elektroverbraucher der obigen Verbrauchskategorien siehe Beilage.)

Richt- und Zielwerte für Bürobauten

1. Die E-Zahl Wärme (Vergleich SIA und ZH-Werte)

Alle erwähnten Energiekennwerte betreffen nur den Wärmeverbrauch.

Die E-Zahlen gemäss SIA 380/1 wurden 1988 veröffentlicht, während die E-Zahl des Kantons Zürich aus den Grundlagen neuerer Messungen abgeleitet wurde. Der stetige Rückgang der Energiekennwerte Wärme hängt damit zusammen, dass in den letzten Jahren immer mehr wärmetechnisch verbesserte Produkte und Anlagesysteme eingesetzt wurden und viele wärmetechnische Sanierungen ausgeführt wurden.

Aus diesen Gründen werden die E-Zahlen von der SIA gegenwärtig überarbeitet und zusammen mit den Energiekennzahlen Elektro im Rahmen Energie im Hochbau neu herausgegeben.

2. Die E-Zahl des ETH-Ausbaus Hönggerberg

Die E-Zahl von 170 MJ/m2a betrifft nur den Wärmeverbrauch und ist deshalb derart gering, weil auf eine optimale Ausnutzung der Abwärme geachtet wurde.

3. Die E-Zahl für Bürobauten

Für Bürobauten gibt es Zielwerte gemäss SIA 380/1 "Energie im Hochbau" 1988 (siehe Beilage Energiekennzahlen für Neubauten und sanierte Bauten).

Die E-Zahlen Elektro wurden inzwischen überarbeitet und in der Empfehlung SIA 380/4 "Elektrische Energie im Hochbau" 1995 in Kraft gesetzt.

In dieser Empfehlung sind Zielwerte für die einzelnen Verbrauchergruppen abhängig von der Nutzungsart aufgelistet.

(Teilenergiekennzahlen aus Empf. SIA 380/4.)

4. Zielwerte Elektroverbrauch für Wärmeerzeugung

Für den Elektroverbrauch zur Wärmeerzeugung mit z.B. Elektrowärmepumpen, Elektroheizkörpern für die Raumheizung oder Elektroboiler für die Warmwassererzeugung gibt es nur für die Warmwassererzeugung Zielwerte.

In den Energiegesetzen und Verordnungen sind jedoch Vorgaben für die Anlagendimensionierung wie Auslegungsdaten, Wirkungsgrade oder Isolationsvorschriften sowie über die Anlageausrüstung festgelegt.

Tabelle A 4-2 Energiekennzahlen von Neubauten


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Kat. Geb. Nutzung Grenzwerte1 Zielwerte1 (Mindestwerte für (gute Werte für Neubauten) Neubauten)

Qh Qww Eh Ew Ee Qh Qww Eh Ew Ee (1) (2) (1) (1) (1) (3) (2) (3)



I Ein- und Zweifamilienhäuser Wassererwärmung mit 330 60 0,75 520 80 280 60 0,85 400 80 Kombikessel Wassererwärmung 330 * 0,80 410 130* 280 * 0,90 310 130* separat elektrisch


II Mehrfamilienhäuser Wassererwärmung mit Kombikessel 300 100 0,75 530 100 250 100 0,85 410 100 Wassererwärmung separat 300 * 0,80 370 150* 250 0,90 280 150* elektrisch 300 100 0,75 530 100 250 * 0,85 410 100 Alters-, Kinder-, 300 100 0,75 530 200 250 100 0,85 410 200 Jugendheime Hotels einfach 100


III Verwaltungsbauten natürlich belüftet 270 * 0,80 340 80* 220 * 0,90 240 80* grosse Teile 270 * 0,80 340 175* 220 * 0,90 240 175* mechanisch belüftet klimatisiert, z.B. 270 * 0,80 340 250* 220 * 0,90 240 250* Banken, ohne Rechenzentren

Schulen 270 25 0,75 390 30 220 25 0,85 290 30 Kindergärten, 270 25 0,75 390 100 220 25 0,85 290 100 Primar-, Sekundarschulen 270 * 0,80 340 100* 220 * 0,90 240 100* Mittel-, Berufs-, Fachschulen einfache Läden (ohne Lüftung und ohne Kältegeräte


IV Lager und 240 * 0,80 300 80* 200 * 0,90 220 80* Werkstätten


V Hochschulen 300 25 0,75 430 200 250 25 0,85 320 200 Warenhäuser (klimatisiert und 250 25 0,75 370 600 200 25 0,85 260 600 mit 320 100 0,75 560 150 300 100 0,85 470 150 gewerblicher Kälte) 330 100 0,75 570 200 330 0,85 500 200 Krankenheime 100 Spitäler 650* 0,75 900 250 600* 0,85 700 250 (Allgemeinspital) 0,75 1200 350 850* 0,85 1000 350 Hallenbäder 900* mittlere und grosse kleine (unter ca. 3000 m2 EBF)


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1 Qh und entsprechen den Grenz- bzw. den Zielwerten. Eh und Ew sind daraus abgeleitete Werte. Für Ee sind keine Grenz- bzw. Zielwerte gegeben, der angegebene Richtwert entspricht einer typischen Anlage mit zweckmässiger Ausrüstung

2 Der Energiebedarf Warmwasser geht im Grenz- und Zielwertfall immer von der Standardnutzung aus (Rechenwerte gemäss Tabelle D 1 1)

* In diesen Beispielen wurden die Energiekennzahlen für den Fall aufgezeigt, dass das Warmwasser separat elektrisch aufberei- tet wird: die anderen Beispiele ohne * gehen von Kombikesseln aus

3 Bei Kombikesseln Trinkwassererwärmung nur in Heizperiode

4 Bei Hallenbädern nicht Qh sondern Qw (inkl. Warmwasserbedarf)

Legende:

Qh Heizenergiebedarf (MJ/m2a)

Qww Energiebedarf Warmwasser (MJ/m2a)

Nutzungsgrad (-)

Eh Energiekennzahl Raumheizung, auf 10 MJ/m2a gerundet (MJ/m2a)

Ew Energiekennzahl Wärme, auf 10 MJ/m2a gerundet (MJ/m2a)

Ee Energiekennzahl Elektrizität, auf 10 MJ/m2a gerundet (MJ/m2a)

Tabelle A 4-1 Energiekennzahlen bestehender Bauten vor und nach Sanierung


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Kat. Geb. Nutzung1 Ist-Werte Soll-Werte (Werte bestehender Bauten (gute Werte nach ohne Gesamt-Sanierung) gravierende Mängel, Stand 1988)

Qh Qww Eh Ew Ee Qh Qww Eh Ew Ee (2) (1) (1) (3) (2) (3)



I Ein- und Zweifamilienhäuser Wassererwärmung mit 425 60 0,70 700 120 340 60 0,80 500 100 Kombikessel Wassererwärmung 425 * 0,75 575 170* 340 * 0,85 400 150* separat elektrisch


II Mehrfamilienhäuser Wassererwärmung mit Kombikessel 450 100 0,75 725 130 330 100 0,80 550 120 Wassererwärmung separat 450 * 0,80 575 180* 330 0,85 400 170* elektrisch 450 100 0,75 725 330 * 0,80 550 125 Alters-, Kinder-, 450 100 0,75 725 150 330 100 0,80 550 250 Jugendheime 300 Hotels einfach 100


III Verwaltungsbauten natürlich belüftet 400 * 0,80 500 125* 300 * 0,85 350 100* grosse Teile 450 * 0,80 575 320 * 0,85 375 225* mechanisch belüftet 250* klimatisiert, z.B. 500 * 0,80 625 330 * 0,85 400 300* Banken, ohne Rechenzentren 350*

Schulen 375 25 0,75 525 280 25 0,80 375 40 Kindergärten, 425 25 0,75 600 320 25 0,80 425 125 Primar-, Sekundarschulen 400 * 0,80 500 50 300 * 0,85 350 150* Mittel-, Berufs-, 150 Fachschulen einfache Läden (ohne 200* Lüftung und ohne Kältegeräte


IV Lager und 400 * 0,80 500 125* 300 * 0,85 350 100* Werkstätten


V Hochschulen 550 25 0,75 775 300 380 25 0,80 500 250 Warenhäuser (klimatisiert und 450 25 0,75 625 1000 350 25 0,80 475 800 mit 550 100 0,75 875 380 100 0,80 600 175 gewerblicher Kälte) 600 100 0,75 925 200 420 0,80 650 225 Krankenheime 250 100 Spitäler 900* 0,75 1200 7504 0,80 950 300 (Allgemeinspital) 13004 0,75 1700 350 10504 0,80 1300 400 Hallenbäder 450 mittlere und grosse kleine (unter ca. 3000 m2 EBF)


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1 Zuteilung der einzelnen Nutzungen in die entsprechende Gebäudekategorie vgl. Tabelle 4

2 Der Energiebedarf Warmwasser geht immer von der Standardnutzung aus (Rechenwerte gemäss Tabelle D 1 1)

* In diesen Beispielen wurden die Energiekennzahlen für den Fall aufgezeigt, dass das Warmwasser separat elektrisch aufbe reitet wird: die anderen Beispiele ohne * gehen von Kombikesseln aus

3 Nutzungsgrad-Soll: zwischen Grenz- und Zielwert von Neubauten

4 Bei Hallenbädern nicht Qh sondern Qw (inkl. Warmwasserbedarf)

Legende:

Qh Heizenergiebedarf, auf 25 MJ/m2a gerundet (MJ/m2a)

Qww Energiebedarf Warmwasser (MJ/m2a)

Nutzungsgrad, auf 0,05 gerundet (-)

Eh Energiekennzahl Raumheizung, auf 25 MJ/m2a gerundet (MJ/m2a)

Ew Energiekennzahl Wärme, auf 25 MJ/m2a gerundet (MJ/m2a)

Ee Energiekennzahl Elektrizität, auf 10 MJ/m2a gerundet (MJ/m2a)

Typische Energieverbraucher (Auswahl)

Arbeitshilfen Personalcomputer

Bildschirme

Drucker (Laserdrucker, Tintenstrahldrucker, usw.)

Kopiergerät

Faxgeräte

Büromaschinen (Schreibmaschine, Rechenmaschine)

Kaffeeautomat

Verpflegungsautomat

Telekommunikationseinrichtungen (Fax, Telex, Videotext)

Kleine Geräte in Gewerbe und Industrie

Haushaltgeräte

Hobby- und Unterhaltungsgeräte

Audiovisuelle Geräte (Projektoren etc.)

Ladeneinrichtungen

Spitaleinrichtungen

Zentrale Dienste Gewerbliche Kücheneinrichtungen

Restaurant-Café-Einrichtungen

Werkstatteinrichtungen

Tankstelleneinrichtungen

Zentrale EDV-Anlagen

Gewerbliche Wäschereimaschinen

Sterilisationseinrichtungen

Speditionseinrichtungen

Telefonzentralen

Prozessanlagen in Industrie und Gewerbe

Kühlvitrinen

Sicherheitsanlagen

USV-Verluste

Haushalt-Grossgeräte

Beleuchtung Raumbeleuchtung, Arbeitsplatzbeleuchtung, Dekorationsbeleuchtung

Aussenbeleuchtung

Sicherheitsbeleuchtung

Lüftung/Klima Zuluft- und Fortluftventilatoren

Antriebe Wärmerückgewinnung

Kompressor Kältemaschine

Förderpumpen für Lufterhitzer/Kühlregister

Antriebe für Befeuchtung

Antriebe für Wasserförderung

Antriebe für Rückkühlsysteme

Ventilatoren für Rückkühlsysteme

Diverse Technik Hilfsaggregate (Pumpen, Brenner)

Zirkulationspumpen

Sanitärpumpen

Transportanlagen (Rolltreppen, Waren- und Personenaufzüge)

Elektrowärme Elektroheizungen

Wärmepumpen

Wassererwärmer

Elektrische Begleitheizungen

Teilenergiekennzahlen

Beispiele zur Erreichung des Grenzwertes der Energiekennzahl Haustechnik im MJ/m2a

Arbeits Zentr. Beleuch- Lüftung/ Diverse Haus-te Elektri - Dienste tung Klima chnik -zität Gebäude hilfen Technik Total Total


Bürobauten 1 30 5 40 20 25 85 120

Bürobauten 2 50 30 55 60 25 140 220

Bürobauten 2, mit 50 130 55 140 25 220 400 EDV-Zentrale



Ladengebäude 1: Food 10 440 90 35 25 150 600

Ladengebäude 2: Non Food 10 30 135 60 25 210 240

Ladengebäude 3: 30 140 155 80 25 260 430 Warenhaus



Schulgebäude 1: 10 - 30 15 15 60 70 Volksschule

Schulgebäude 2: 10 10 40 35 15 90 110 Mittelschule



Wohnhäuser: - 15 15 - 15 30 45 Allgemeinflächen

Beispiele zur Erreichung des Zielwertes der Energiekennzahl Haustechnik in MJ/m2a

Arbeits Zentr. Beleuch- Lüftung/ Diverse Haus-te Elektri - Dienste tung Klima chnik -zität Gebäude hilfen Technik Total Total


Bürobauten 1 30 5 20 10 15 45 80

Bürobauten 2 50 30 35 30 15 80 160

Bürobauten 2, mit 50 130 35 100 15 150 330 EDV-Zentrale



Ladengebäude 1: Food 10 440 60 15 15 90 540

Ladengebäude 2: Non Food 10 30 95 20 15 130 170

Ladengebäude 3: 30 140 125 30 15 170 340 Warenhaus



Schulgebäude 1: 10 - 20 5 10 35 45 Volksschule

Schulgebäude 2: 10 10 25 15 10 50 70 Mittelschule



Wohnhäuser: - 15 5 - 10 15 30 Allgemeinflächen

Die Beispiele basieren auf den Anmerkungen zu den Einzelanforderungen und der Tabellen Standardflächenrelation nach SIA 380/4. Die Teilenergiekennzahlen Spalten Arbeitshilfen und Zentrale Dienste beinhalten Erfahrungswerte. Die Teil-energiekennzahlen Zentrale Dienste beziehen sich auf Beispiele und sind deshalb nur bedingt übertragbar. Der Elektrizitätsbedarf Zentrale Dienste beeinflusst den Elektrizitätsbedarf erheblich und wirkt sich in Bürobauten auf die Teilenergiekennzahl Lüftung/Klima aus. Die Teilenergiekennzahlen für Wohnhäuser beziehen sich lediglich auf Allgemeinflächen ohne Parking
12 Dec 2004
23:12:42
Huber
Benchmarking Facility Management Literatur Link Infos
http://www.ifma.org

http://www.gbt.ch/_forum/00000261.htm

Links zu Benchmarking, viel Erfolg Specht

12 Dec 2004
23:25:12
Specht

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