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Immobilien Gebäude Bauten Häuser Unterhaltskosten Kosten Lebenszyklus LK LC Kosten
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Immobilien Gebäude Bauten Häuser Unterhaltskosten Kosten Lebenszyklus LK LC Kosten
Guten Tag, suche Infos / Daten / Systeme / Methoden zum Thema, Berechnung der Lebenszykluskosten von Objekten (Gebäude,Liegenschaften,etc,), vielen Dank zum voraus! Gruss Karcher
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12 Dec 2004
22:32:10 |
L. Karcher |
Immobilien Gebäude Bauten Definition Häuser Unterhaltskosten Kosten
Methode
Resultate
Methode im Überblick
Methode im Detail
Resultate Die Auswertung zeigt in Listenform für
das Gebäude den Neuwert den Zustandswert die Kosten für den laufenden jährlichen Unterhalt (Instandhaltungskosten) die Kosten für die Wiederherstellung der fälligen Bauteile (Instandsetzungskosten) einen allfälligen Instandsetzungsrückstand für die 13 Bauteile je: den Zustandswert in Prozenten die Fälligkeit einer Instandsetzung die Instandsetzungskosten, falls die Fälligkeit erreicht oder überschritten ist. Diese Daten können auf verschiedene Arten dargestellt werden. Sämtliche erfassten und berechneten Daten können exportiert und im Excel oder einer Datenbank weiterbearbeitet werden.
Für die Finanzplanung von besonderem Interesse ist die Verteilung des künftigen Finanzbedarfs:
Dabei können die Auswirkungen einer reduzierten Instandhaltung und einer verzögerten Instandsetzung simuliert werden. Der Qualitätsvergleich ermöglicht u.a. die Steuerung einer ausgeglichenen Arbeitsbelastung der für die Instandsetzung verantwortlichen Projektleiter:
Bei der Interpretation der Fälligkeiten und der Instandsetzungskosten ist folgendes zu beachten: Die Fälligkeit gibt den Zeitpunkt an, ab dem vermehrt Folgeschäden bei Bauteilen resp. Funktionsstörungen bei technischen Anlagen auftreten. In jedem Einzelfall muss entschieden werden, ob der Bauteil resp. die Anlage instandgesetzt oder ob noch zugewartet und zu einem späteren Zeitpunkt der Bauteil resp. die Anlage ersetzt wird. Die ausgewiesenen Kosten gelten für die Instandsetzung (Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes). Mehrkosten infolge Anpassungen an den zeitgemässen Standard sind in den Instandsetzungskosten nicht enthalten. Ausgewiesene Kosten für eine allfälligen aufgeschobenen Unterhalt, dürfen nicht als Vorwurf an die zuständigen Stellen aufgefasst werden. Im Einzelfall ist es durchaus sinnvoll, mit der Instandsetzung von Bauteilen resp. dem Ersatz technischer Anlagen zuzuwarten. Trotzdem sollten die erforderlichen Mittel für die langfristige Werterhaltung der Gebäude sichergestellt werden. Weitergehende Informationen erhalten Sie anlässlich einer Präsentation oder einer Schulung (inkl. Benutzerdokumentation und Demoversion). Top --------------------------------------------------------------------------------
Methode im Überblick STRATUS ermittelt für Gebäude: Instandhaltungskosten ("laufender Unterhalt") Instandsetzungskosten ("Sanierungen") und -zeitpunkte Die Resultate werden in Tabellenform und graphisch dargestellt. Die Kennzahlen werden sowohl pro Gebäude, wie von Gebäudegruppen (gleiche Gebäudetypen, pro verantwortlicher Person, Abteilung etc.) oder des ganzen Gebäudebestandes ermittelt.
STRATUS Gebäude bietet zusätzlich einen Überblick über: vergangene Instandsetzungsarbeiten und -kosten (Geschichtsschreibung) künftige Instandsetzungsarbeiten und -kosten (Budgetierung) STRATUS Gebäude zeichnet sich aus durch: Einfachheit Die Methode konzentriert sich auf die wesentlichen Bauteile (13 Bauteile) eines Gebäudes. Die Daten werden ein Mal erfasst. Die jährliche Datenpflege beschränkt sich auf diejenigen Objekten, an welchen wesentliche Instandsetzungsarbeiten ausgeführt oder welche erworben oder veräussert wurden. Vergleichbarkeit Nach einer Schulung sind Ihre Liegenschaftenverwalter in der Lage, die Gebäude selbst zu erfassen und mutieren. Das Instrument beinhalte einfache, klare Bewertungsmassstäbe und gewährleistet gleichwertige Zustandserfassungen der Gebäude durch verschiedene Bausachverständige. Nachvollziehbarkeit Alle Teilmodelle, auf welchen STRATUS Gebäude basiert, sind einfach und transparent. Damit werden die einzelnen Resultate nachvollziehbar. Grosser Zeithorizont Die Methode ermöglicht gültige Aussagen über den heute sichtbaren Handlungsbedarf hinaus. Die Auswirkungen verschiedener Strategien können mit einem grossen Zeithorizont überprüft werden. Top --------------------------------------------------------------------------------
Methode im Detail Einsatzgebiet: Strategische Planung
Der Zustand eines Gebäudes verändert sich im Lauf der Zeit. Überwachung, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung entscheiden über die Entwicklung. Bauliche Massnahmen können durchgeführt oder (noch) unterlassen werden. Wann ist der ideale Zeitpunkt zum Handeln gekommen?
STRATUS ist als Management-System für die Liegenschaftenbewirtschaftung konzipiert. Die Methode wurde von ausgewiesenen Baufachleuten entwickelt und bewährt sich seit Jahren in der Praxis.
Anforderungen an eine Instrument der strategischen Planung
Ein Instrument der strategischen Planung des Unterhalts von Gebäudebeständen muss drei Anforderungen genügen: 1. Anwendbar für alle Gebäudetypen (damit ganzer Bestand planbar), 2. Geringer Datenerfassungs- und Pflegeaufwand (da sonst mit zu grossen internen Kosten verbunden), 3. Grosser Zeithorizont (damit ausreichend Aussagekraft).
1. Anwendbar für alle Gebäudetypen
Bei der Methode STRATUS Gebäude wird das Gebäude so in 13 Bauteile gegliedert, dass jeder Teil für sich ein unabhängiges Instandsetzungspaket bilden könnte.
Mit diesen Bauteilen lässt sich jeder Hochbau abbilden. Eine Bushaltestelle besteht z.B. aus einem Flachdach, Fenster, wenig Rohbau und Innenausbau und etwas Elektro.
Als Grunddaten werden neben der Gebäudebezeichnung etc. lediglich der Gebäudeversicherungswert und das -volumen verwendet.
Diese Daten stehen für alle Gebäude zur Verfügung, da (fast) alle Gebäude in der Schweiz versichert sind. Alle übrigen Daten werden anlässlich einer Gebäudebegehung abgeschätzt und stehen somit ebenfalls für jedes Gebäude garantiert zur Verfügung.
2. geringer Datenerfassungs- und Pflegeaufwand
Anlässlich einer Gebäudebegehung wird der Neuwertanteil jedes Bauteils abgeschätzt (in der nachfolgenden Abbildung: letzte Spalte). Dazu stehen Vergleichswerte verschiedener Gebäudetypen zur Verfügung.
Der aktuelle Zustand der Bauteile wird aufgrund des angetroffenen Schadenbildes von einer von uns geschulten Person bewertet (in der obigen Abbildung: Kreuze). Es stehen dafür zwei sich ergänzende Bewertungsmasstäbe zur Verfügung. Der eine ist aus der obigen Abbildung ersichtlich.
Begehung und Bewertung dauert pro Gebäude im Durchschnitt lediglich eine Stunde.
Die jährlich Datenpflege beschränkt sich auf jene Gebäude und Bauteile, welche instandgesetzt wurden (d.h. ca. 10 % des Gebäudebestandes). Die Datenpflege beschränkt sich somit auf jährlich ca. 10 Minuten pro Gebäude.
3. grosser Zeithorizont
Für jedes der 13 Bauteile wurde empirisch ein durchschnittliches Altersverhalten ermittelt.
Ausgehend vom aktuellen Zustand (a) bestimmt die Software nun ein relatives Alter (b). Dieses entspricht im Durchschnitt dem tatsächlichen Alter. Massgebend bleibt aber der aktuelle Zustand und nicht das tatsächliche Alter. Für jedes kommende Jahr kann nun der Zustandes des Bauteils und damit auch der Instandsetzungszeitpunkt und die Instandsetzungskosten bestimmt werden. Überlicherweise erfolgt die Zukunftsbetrachtung über einen Zeitraum von 25 Jahren.
Auszug ohne Bilder aus: http://www.bhz.ch/stratus/
Unterhaltsbedarf der ETH Zürich BAUTEN Management-Summary Zürich, Dezember 2000 Unterhaltsbedarf der ETH Zürich Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Unterhaltsstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Budgetierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Immobilienbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Grösste Gebäude und Infrastruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Baulicher Zustandswert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Instandhaltung und -setzung «STRATUS» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Kostenentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Bauaufwand der ETH ab 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Langfristige Finanzplanung Bauten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Gesamtentwicklungsplan bis 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Instandsetzungsbedarf ab 2013 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Umsetzung Unterhaltsbedarf in -planung (Abteilung Bauten) . . . . . . . . 14 Inhalt und Datenpflege Unterhaltsplanung (Abteilung Bauten) . . . . . . . 15 Inhaltsverzeichnis Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 1 Der Direktor Bauten und Betrieb hatte für das zweite Jahr der Integration des Bauens in die Organisation der ETH das Ziel vorgegeben, dass auf der Basis des im Jahre 1999 evaluierten Unterhaltstool «STRATUS», per Ende 2000 verbindliche Aussagen über den Gebäudezustand des Immobilienportfolios und den langfristigen Unterhaltsbedarf der ETH vorliegen müssen. Dank der zielgerichteten Zustands-Aufnahme der Gebäude durch die Projektleiter der Abteilung Bauten und die Unterstützung und Auswertung durch die Planer von Basler & Hofmann konnte das Projekt im Dezember 2000 abgeschlossen werden. Die Basis der Arbeiten bildet die BIC-Datenbank (Bundes-Bauten-Inventar- Computerisiert) aus dem Jahre 1992/93. Damals wurden durch das ehemalige Amt für Bundesbauten praktisch alle Gebäude der ETH aufgenommen. Die vorliegende Management-Zusammenfassung gibt Auskunft über den Immobilienzustand und zeigt den Finanzbedarf der ETH für die baulichen Aufwendungen (Instandhaltung, Instandsetzung und Aufwand für Lehre und Forschung) mittel- und langfristig auf. Es werden auch Aussagen über den möglichen Zeitpunkt (+/– 5 Jahre) von Sanierungen gemacht und ist damit ein wesentliches Instrument des Immobilien-Portfoliomanagements. Zürich, im Dezember 2000 Einleitung Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 2 Im Rahmen des Immobilien-Portfolios wurde für die Instandsetzung der Bauten der ETH Zürich ein Gesamtentwicklungsplan erarbeitet. Er wird periodisch aktualisiert. In ihm sind jene Bauten aufgeführt, welche nicht unter Belegung instandgesetzt werden können. Grundlage dazu bildet der Instandsetzungsbedarf (insbesondere Gross-Sanierungen), die Belegungsplanung auf der Basis der strategischen Planung und die Masterpläne Energie. Es besteht eine gegenseitige Abhängigkeit zwischen der Finanzplanung Bauten und dem Gesamtentwicklungsplan. Im nachfolgenden werden als Grundlage für die Finanzplanung Bauten und die Planung der Gesamtentwicklung aufgezeigt: • langfristiger Finanzbedarf für den Unterhalt der ETH-Bauten und -Infrastruktur • Zeitpunkt von Totalsanierungen Weiter wird aufgezeigt, wie die gewonnen Daten zu einer Unterhaltsplanung umgesetzt werden können und wie diese Planung aktualisiert wird. Unterhaltsstrategie Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 3 Die Abteilung Bauten ist heute zuständig für Neubauten, Instandsetzungen, Erneuerungen und Veränderungen (bauliche Anpassungen). Zudem ist sie für die Instandhaltung zuständig, sofern sie den Betrag von 10 000 Franken überschreitet. Sie inspiziert Gebäudehülle und Struktur. Sie verfügt fast ausschliesslich über 4000er Kredite, d. h. ihre Ausgaben werden aktiviert. Die Abteilung Betrieb ist heute für die Instandhaltung zuständig, sofern sie den Betrag von 10 000 Franken nicht überschreitet. Sie überwacht die Haustechnik und den Innenausbau und erfüllt weitere Aufgaben. Sie verfügt ausschliesslich über 3000er Kredite, d.h. ihre Ausgaben werden nicht aktiviert. Die Abteilung Betrieb tritt der Abteilung Bauten für grössere Instandhaltungsarbeiten einen Kredit von 3,5 Millionen Franken ab. Sie selbst bestreitet Instandhaltungsarbeiten im Umfang von 11,5 Millionen Franken. Budgetierung Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 4 Der Reproduktionswert (Wiederbeschaffungswert) aller Hoch- und Tiefbauten der ETH Zürich beträgt rund 3,6 Milliarden Franken. Er setzt sich wie folgt zusammen: • 190 Gebäude 3,4 Milliarden Franken 94 Prozent • Infrastruktur 0,2 Milliarden Franken 6 Prozent Die beiden Standorte ETH Zentrum und ETH Hönggerberg umfassen 3,4 Milliarden Franken Reproduktionswert oder ebenfalls 94 Prozent des gesamten Immobilienbestandes. Der Finanzbedarf für den Unterhalt des gesamten Immobilienbestandes wird somit massgebend durch den Bedarf für die Gebäude im Zentrum und auf dem Hönggerberg geprägt. Immobilienbestand Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 5 Die 19 grössten Gebäude und die Infrastruktur (Umgebung, Strassen, Brücken, Energiekanäle und Trafostationen) im Zentrum und in Höngg umfassen 2,7 Milliarden Franken oder 75 Prozent aller Hoch- und Tiefbauten der ETH Zürich. Grösste Gebäude und Infrastruktur Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 6 Mit der Methode STRATUS (siehe Kapitel Instandhaltung und -setzung «STRATUS») wurden insgesamt 143 Gebäude erfasst. Darin sind alle grossen Gebäude enthalten. Als Mass für den baulichen Zustand resultiert ein Verhältnis von Zustands- zu Neuwert (Z/N) von 0.90. Der Gebäudebestand als Ganzes ist in einem guten bis sehr guten baulichen Zustand. Dieser Durchschnitt wird massgebend durch die dritte Ausbauetappe und die Sanierung der Chemie Altbauten geprägt. Diese wurden, wie alle Objekte mit bewilligten Krediten, als bereits gebaut bzw. saniert angenommen. Werden diese nicht berücksichtigt, so fällt der Z/N-Wert auf 0.85 und liegt somit genau auf der Grenze zwischen gutem und mittlerem Zustand. Der Z/N-Wert von 0.85 wird als Zielwert für das Immobilien-Portfolio vorgegeben. Baulicher Zustandswert Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 7 Für die Ermittlung der künftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten verwendet STRATUS Gebäude folgende Modelle. Instandhaltung (IH): Grundsätzlich steigen die Instandhaltungskosten mit der Abnahme des Zustands-wertes von jährlich 0,5 % des Neu- oder Reproduktionswertes bis 2 % des Neuwertes. Wird der Z/N-Wert von 0,67 unterschritten, so nimmt STRATUS an, dass das Gebäude «auf Abbruch bewirtschaftet» wird, d. h. dass nur noch unumgängliche Massnahmen ergriffen werden. Solche Massnahmen (z. B. Schutzgerüste) nehmen bei einem schlechtern Zustand tendenziell zu. Instandsetzung (IS): Neben der abgebildeten Standard-Alterungskurve verwendet STRATUS noch eine verzögerte und eine lineare. Die absolute Lebensdauer differiert ebenfalls pro Bauteil. Der aktuelle Zustand der Bauteile wurde aufgrund des angetroffenen Schadenbildes von einem dafür geschulten Projektleiter der Abteilung Bauten bewertet (a). Ausgehend vom diesem aktuellen Zustand (a) bestimmt die Software nun ein relatives Alter (b). Dieses entspricht im Durchschnitt dem tatsächlichen Alter. Massgebend bleibt aber der aktuelle Zustand und nicht das tatsächliche Alter. Für jedes kommende Jahr kann nun der Zustand des Bauteils bestimmt werden (c und d). Als optimaler Instandsetzungszeitpunkt definiert STRATUS jenen Zeitpunkt, in welchem das Verhältnis von Instandsetzungskosten zu Nutzungsdauer möglichst gering ist. Je nach Bauteil ist dies beim Instandhaltung und -setzung «STRATUS» Fortsetzung auf Seite 8 Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 8 relativen Alter von 0,68 bis 0,5 der Fall. Die Instandsetzungskosten werden aus dem Wertverlust und einem Faktor (grösser als 1) ermittelt. Dieser Faktor berücksichtigt, dass bei der Instandsetzung in der Regel intakte Werte des betroffenen oder von benachbarten Bauteilen in Mitleidenschaft gezogen werden und weitere zusätzliche Kosten anfallen (z. B. Gerüst). Dieser Faktor differiert je nach Bauteil und Zustandswert und wurde, wie auch alle anderen Parameter empirisch ermittelt. Sie sind in der Benutzerdoku-mentation von STRATUS publiziert. Instandhaltung und -setzung: Die von STRATUS ermittelten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten enthalten auch die Aufwendungen der technischen Dienste inkl. aller Löhne, Sozialleistungen, Material- und Infrastrukturkosten. Sie haben den Stellenwert von «Grobkosten». Instandhaltung und -setzung «STRATUS» Fortsetzung von Seite 7 Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 9 Mit STRATUS wurden 92 Prozent aller Reproduktionswerte erfasst. Die übrigen sind in der obigen Grafik in Form einer Hochrechnung ebenfalls enthalten. Der Zustandswert sinkt von 0.90 und pendelt sich dank erhöhten Instandsetzungsanstrengungen zwischen 2007 und 2012 um die Zielvorgabe von 0.85 zwischen gutem und mittlerem Zustand ein. In der «Total IS+IH»-Linie sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten enthalten. Nicht enthalten sind die baulichen Massnahmen für Lehre und Forschung im Umfang von 12 Millionen Franken, generelle Standarderhöhungen, Neubauten und Erwerb von Bauten. Kostenentwicklung Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 10 Auf der Basis der Kostenberechnungen von STRATUS ergeben sich die obenstehenden jährlichen Mittelwerte bzw. die nachfolgenden jährlichen Ausgaben gemessen am Reproduktionswert von 3,6 Milliarden Franken. Legende 1) bis 3) siehe oben Die praktizierte Aufteilung der Instandhaltung zwischen den Abteilungen Bauten und Betrieb hat sich in den Jahren 1999 und 2000 bewährt und wird beibehalten. Die Budgetposition Instandhaltung Betrieb wird nicht aktiviert (3000er). Die Abteilung Betrieb tritt der Abteilung Bauten für grössere Instandhaltungsarbeiten einen Kredit von 3,5 Millionen Franken ab. Sie selbst bestreitet Instandhaltungsarbeiten im Umfang von 11,5 Millionen Franken. Alle über den Leistungsauftrag der Abteilung Bauten investierten Mittel werden aktiviert (4000er). Bauaufwand der ETH ab 2007 Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 11 Bedingt durch die 3. Ausbauetappe standen und stehen für die Werterhaltung weniger Mittel zur Verfügung, als durchschnittlich notwendig sind. Dank dem insgesamt guten bis sehr guten Zustand der Bauten und Infrastruktur kann diese «Durststrecke» und den dadurch bedingten Abfall des mittleren Zustandswertes in Kauf genommen werden (siehe Folie «Kostenentwicklung»). Namentlich in der Periode 2007 bis 2012 muss das Schwergewicht jedoch auf Instandsetzungsprojekte gelegt werden. In den darauf folgenden Perioden entspannt sich die Situation, weil dann weitere, wichtige Sanierungen realisiert sind und die heutigen Neubauten (3. ABE) erst unwesentliche Instandsetzungskosten verursachen. Ab 2007 sind aufgrund der STRATUS-Auswertungen ungefährer Umfang und Zeitpunkt der Instandsetzungsprojekte mit grossen und mittelgrossen Massnahmen absehbar. Die restlichen ca. 15 Millionen Franken sind für Einzelmassnahmen des baulichen Unterhalts reserviert. Diese Summe erlaubt den Gebäudeverantwortlichen auf den kurzfristigen Handlungsbedarf zu reagieren. Dafür muss noch ein geeignetes Bewirtschaftungsinstrument bestimmt werden (z. B. Excel-Liste, MEKO). Eine Glättung der Investitionen auf den mittleren Wert von 109 Millionen Franken hätte in den Jahren 2007 bis 2018 eine Reduktion des Zustandswertes und bei einzelnen Gebäuden Einschränkungen im Nutzwert zur Folge. Langfristige Finanzplanung Bauten Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 12 Im vorliegenden Gesamtentwicklungsplan bis im Jahr 2012 sind über diesen Zeitraum alle Bauten aufgeführt, welche nicht unter Belegung saniert werden müssen. Gesamtentwicklungsplan bis 2012 Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 13 Der Instandsetzungsbedarf ab 2013 zeigt weitere (Labor-) Gebäude welche kaum unter Betrieb umfassend saniert werden können. Die obige Tabelle gibt Hinweise, in welchem Zeitpunkt eine solche Instandsetzung aus baulicher Sicht notwendig wird. Die Erfahrung zeigt, dass in der definitiven Positionierung der Instandsetzung ein recht grosser Spielraum liegt (+/– 5 Jahre). Der geeignete Zeitpunkt wird neben dem baulichen Zustand durch die Bedürfnisse der Lehre und Forschung und den aus beiden Aspekten abgeleiteten Möglichkeiten von Rochaden bestimmt (siehe Kapitel «Finanzplanung Bauten»). Etwa 5 Jahre vor dem durch STRATUS terminierten Instandsetzungstermin muss das Projekt genauer analysiert werden. Dafür kommen andere Tools zur Anwendung (z. B. DUEGA verbunden mit dem Beizug eines Kostenplaners). Das Projekt wird anschliessend auf Grund der Ergebnisse und in Abhängigkeit mit dem Gesamtentwicklungsplan in ARGUS aufgenommen. Instandsetzungsbedarf ab 2013 Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 14 Die aktuelle Finanzplanung (in ARGUS) bildet die Grundlage für die mittelfristige Unterhaltsplanung der nächsten 5 Jahren. Grössere Projekte gemäss Gesamtentwicklungsplan sind darin ebenfalls enthalten. Der Instandsetzungsbedarf nach STRATUS bildet die Grundlage für die langfristige Unterhaltsplanung ab dem 6. Jahr. Die Instandsetzungsmassnahmen pro Bauteil werden zu sinnvollen Paketen (z. B. Aussensanierung mit Dach, Fassade und Fenster) geschnürt. Unter Berücksichtigung möglicher Redundanzen in der aktuellen Finanzplanung und im Instandsetzungsbedarf werden anschliessend die Werte zu einer Unterhaltsplanung zusammengeführt. Die unterste Zeile des Blattes zeigt somit pro Jahr den notwendigen Unterhaltsbedarf eines Gebäudes. Diese Zeile wird anschliessend in eine Gesamtübersicht übertragen. Die Summe aller Gebäude zeigt den totalen jährlichen Finanzmittelbedarf. Im Rahmen des Immobilien-Portfoliemanagements werden sich aufgrund der Finanz-, der Belegungsplanung und der Masterpläne Energie Änderungen bezüglich des Zeitpunktes der oben erwähnten Sanierungspakete ergeben (siehe Kapitel «Finanzplanung Bauten»). Umsetzung Unterhaltsbedarf in -planung (Abteilung Bauten) Unterhaltsbedarf der ETH Zürich 15 Die Unterhaltsplanung berücksichtigt den Aspekt «Erhaltung der Gebäude und Infrastruktur». Noch nicht berücksichtigt sind die Finanz- und die Belegungsplanung und die Masterpläne Energie. Mit Hilfe von STRATUS werden die künftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und der Zeitpunkt der Instandsetzung ermittelt. Die durch die Alterung bedingte Verschlechterung des Zustandswertes wird automatisch berücksichtigt. Zuwachs, Abgänge, Instandsetzungen und allfällige Änderung von Grunddaten sind jedoch jährlich zu aktualisieren. Eine Vergleich des effektiven Zustandes mit dem aufgrund des Entwertungsmodells errechneten soll ca. alle 5 Jahre erfolgen bzw. jährlich 20 Prozent des Bestandes. Basierend auf den Ergebnissen von STRATUS werden sinnvolle Sanierungspakete gebildet und zusammen mit der (kurzfristigeren) Budgetierung zu einem Unterhaltsplan zusammengefasst (siehe Seite «Umsetzung Unterhaltsbedarf in -planung (Abteilung Bauten)»). Dieser Plan soll ca. alle 5 Jahre vollständig überprüft werden. Das nächste Mal spätestens im Jahre 2007. Inhalt und Datenpflege Unterhaltsplanung
Auszug ohne Bilder aus: http://www.bau.ethz.ch/immobilienmanagement/unterhalt/unterhaltsbedarf/pdf/Unterhaltsbedarf-2000.pdf
Frequently Asked Questions stratus!
Anwenderfragen Q: Was versteht STRATUS unter Instandhaltungskosten IH? A: "Bewahren der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige Massnahmen" (SIA Norm 469); landläufiger Begriff: "Unterhalt". Folgende Massnahmen zählen zur Instandhaltung: laufende Reparaturen (verzogene Türen, Fenster usw.) periodische Kontrollen (Brandmeldeanlage, Flachdach usw.) Service Abonnements (Lift, Lüftung, Kaminfeger, Ölbrenner, Öltank usw.) technische Reinigungsarbeiten (Fassaden, Rinnen, Lüftungsanlagen usw.) Ersatz von einzelnen Teilen z.B. nur in einer Wohnung (Bodenbelag, Kühlschrank, Kochherd, Badewanne, Waschtisch, Armatur, Radiatorventil usw.) Folgende Massnahmen werden nicht zur Instandhaltung gezählt: der Ersatz ganzer Bauteile z.B. aller Küchen, Bäder usw. Pflege und Reinigung der Nutzflächen Pflege der Umgebung Gärtnerarbeiten
Q: Was versteht STRATUS unter Instandsetzungkosten IS? A: "Wiederherstellen der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dauer" (SIA Norm 469); landläufiger Begriff: "Sanierung". Q: Von welchem Instandhaltungsniveau geht STRATUS Gebäude aus? A: STRATUS geht standardmässig davon aus, dass die Gebäude stets einen guten Zustand aufweisen sollen ("IH-Qualität = 100%"). Mit den ausgewiesenen Kosten können alle anfallenden Instandhaltungsmassnahmen gedeckt werden. Tiefere Kosten fallen an, wenn: "auf Abbruch" bewirtschaftet wird möglichst alle Instandhaltungsmassnahmen auf die nächste, tendenziell frühere Instandsetzug aufgeschoben werden Mieter wesentliche Instandhaltungskosten selbst übernehmen Höhere Instandhaltungskosten fallen bei ausgesprochen hohen, ästhetischen Anforderungen an. Q: Ich möchte eine Auswertung in einem Jahr in der Zukunft erstellen. STRATUS meldet aber, dass zu diesem Jahr kein Index vorhanden ist. Was muss ich tun? A: Da zukünftige Baukostenindexe definitionsgemäss noch nicht bekannt sein können, muss ein Index zum entsprechenden Jahr angenommen werden. Ist man sich nicht sicher, ob er höher oder tiefer liegen wird, ist es am sinnvollsten, den Index des aktuellen Jahres einzusetzen. Im Menue "Extras / Verwaltung Parameter... / Index_Tabelle" kann das gewünschte Jahr mit zugehörigem Index definiert werden. Nun ist eine Auswertung im gewünschten Jahr möglich. Q: Nach einem Import der Gebäudedaten in STRATUS werden mehrere Gebäude als nicht berechenbar ausgewiesen, oder das Programm wird beim Versuch eine Berechnung durchzuführen, mit einer Fehlermeldung beendet. A: Die Datensätze enthalten fehlerhafte Einträge, die beim Import nicht abgefangen werden. Die Suche "von Hand" nach den fehlerhaften Einträgen kann sich als schwierig herausstellen. Basler & Hofmann steht Ihnen bei Bedarf gerne zur Verfügung. Wir haben die notwendige Erfahrung und die Hilfsmittel, um fehlerhafte Einträge schnell ausfindig machen zu können. Q: Die Gebäudenummer eines/mehrerer Gebäude hat sich geändert. Wie kann man Sie ändern? A: Die Gebäudenummer dient als eineindeutige Kennzeichnung eines Gebäudes. Daher kann sie nicht einfach geändert werden. Damit das Gebäude aber nicht gelöscht und vollkommen neu erfasst werden muss (diesmal mit neuer Gebäudenummer), ist der Weg über die Exportfunktion schneller. Exportieren Sie die Daten und öffnen Sie die Export-Datei (*.txt) in Excel. Ändern Sie die entsprechenden Gebäudenummern und speichern Sie die Daten wieder in ein Text-File ab. Dieses kann nun in STRATUS importiert werden, nun mit den geänderten Gebäudenummern. Q: Wie funktioniert die Option Datenarchivierung und was geschieht genau dabei? A: Die Archivierung der Daten kann in STRATUS im Menue Datei/Datenbestand/Archivieren... aufgerufen werden. Die wichtigsten Kenndaten des aktuellen Datenbestandes (Neuwert, Zustandswert, etc.) werden gespeichert. Sie dienen als Grundlage für die Erstellung der Gesamtstatistik. Die entsprechende Grafik ist im Menue Grafiken unter Gesamtstatistik aufrufbar. Die Archivierung sollte jedes Jahr nach Abschluss der Mutationen durchgeführt werden. Die Grundlagendaten für die Grafik Gesamtstatistik werden in einer Datei mit dem Namen archiv.swp gespeichert (Netzwerkversion: im Server-Verzeichnis) Bei der Einzelplatz-Version wird zusätzlich eine schreibgeschützte Kopie des Datenbestandes angelegt. Das Verzeichnis, in das die Archivierungsdaten abgelegt werden, ist frei wählbar. Bei Bedarf können die archivierten Daten auch wieder über STRATUS eingesehen werden, in dem man sich mit dem entsprechenden Verzeichnis verbindet. In der Netzwerkversion werden nur die Kenndaten gespeichert. Es wird keine Kopie des Datenbestandes erstellt. Bei Bedarf kann die entsprechende Tabelle in der Datenbank durch den zuständigen Administrator kopiert und damit archiviert werden. Q: Können die von STRATUS ausgegebenen Listen und Grafiken an individuelle Bedürfnisse angepasst werden? A: Zu diesem Zweck sind die Daten aus STRATUS exportierbar (Format: .txt). In z.B. Excel können die Daten danach eingelesen und nach eigenen Wünschen dargestellt werden. Q: Kann eine Budget- und Massnahmenliste über alle Gebäude generiert werden? A: Basler & Hofmann hat zu diesem Zweck ein Excel-Lösung entwickelt, die mit der Software ausgeliefert wird.
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Technische Fragen Q: Auf welchen Datenträgern wird STRATUS angeboten? A: STRATUS wird auf CD-ROM samt der Dokumentation und weiteren Zusätzen angeboten. Auf Wunsch kann das Programm selbst auch auf Disketten geliefert werden. Q: Unter welchen Betriebssystemen ist STRATUS lauffähig? A: STRATUS läuft unter den Betriebssystemen Windows 9x/NT. Q: Wieviel Speicherplatz wird für STRATUS benötigt? A: Das Programm selbst braucht nur wenige MB Speicherplatz ( ca. 10 MB). Der benötigte Speicherplatz für die Datenablage liegt bei der Einzelplatzversion bei ca. 10 MB (2000 Gebäude), bei der Netzwerkversion etwas höher (ca. 25 MB für Datenbank). Q: Welche Datenbanken werden unterstützt? A: Die Netzwerkversion (Version 2.20) unterstützt folgende Datenbanktypen: SQL 7.0 (via ODBC) Oracle 8.0 (via Native-Schnittstelle)
Q: Was ist alles im Standardangebot inbegriffen? A: Die folgenden Leistungen sind im Preis enthalten: Software STRATUS (Einzelplatz- oder Netzwerkversion) Installation von STRATUS beim Kunden Schulung Dokumentation Hotline
Q: Einzelplatzversion: Nach dem anmelden in STRATUS erscheint folgende Fehlermeldung: "Die Datei "Pfad"/building.obj konnte nicht gefunden werden. Nach Betätigung der OK-Taste kommt die Aufforderung: Wählen Sie bitte einen aktuellen Datenbestand. Wie werden die Daten wieder korrekt eingelesen? A: Mit grosser Wahrscheinlichkeit wurde ein Verzeichnis unbenannt, welches die Datenablage von STRATUS beeinflusst. Daher müssen Sie sich in STRATUS neu mit dem Datensatz verbinden. Über das Menue Datei/Datenbestand/Verbinden... kann das Verzeichnis angewählt werden, in dem die STRATUS-Daten abgelegt sind (Dateien: building.obj, repodata.obj). Danach muss der aktuelle Datensatz noch über Datei/Datenbestand/aktuelles wählen... aktiviert werden. Nun sollten die aktuellen Daten wieder in STRATUS erscheinen. Q: In welchen Punkten unterscheidet sich die Einzelplatz- von der Netzwerkversion? A: Der hauptsächliche Unterschied liegt in der Datenablage. Die Einzelplatzversion speichert die Gebäudedaten in einer Datei direkt auf dem PC. Die Datenbankversion speichert die Daten in einer Tabelle einer Datenbank auf dem Datenbankserver (SQL oder Oracle). Dies bringt die folgenden Vorteile mit sich: Mehrplatzfähigkeit (mehr als ein Anwender gleichzeitig) Datensicherheit (Server-Backup) Bei grossen Gebäudebeständen deutlich schnelleres Ein-/Auslesen der Daten
Q: Werden bei der Installation Einträge in die Registry des Betriebssystems geschrieben? A: STRATUS selbst nimmt keinerlei Einträge in die Registry vor. Das hat den grossen Vorteil, dass die Software für Administratoren leicht handhabbar ist. Einzig der Installationsassistent nimmt gewisse Einträge vor, damit eine saubere Deinstallation des Programmes gewährleistet ist. Q: Wie steht es mit der Sicherheit der Daten? A: In der Einzelplatz-Version wird bei jedem Speichervorgang eine Sicherheitskopie (*.bak) der Gebäudedaten angelegt. Falls die Datei mit den Gebäudedaten beschädigt wird, kann diese durch die Sicherheitskopie ersetzt werden. Die Gebäudedaten der Netzwerkversion werden auf einem Server (SQL oder Oracle) zentral abgelegt und sind somit durch die üblichen Sicherungen des Servers geschützt. Die Programmdaten selbst werden aber nicht automatisch gesichert. Allgemein liegt die Verantwortung für die Sicherheit der Daten vollumfänglich beim Kunden. Q: Wieso werden die Exportdaten im Format .txt gespeichert? Wie kann ich diese in Excel einlesen? A: Das Format .txt wird von sehr vielen Anwendungen verstanden und die Exportdaten sind somit sicher einsehbar. Eine Bearbeitung der Exportdaten erfolgt am Besten in Excel: Starten sie dazu das Programm und wählen Sie über Datei/Öffnen die Exportdatei aus. Da es sich dabei nicht um eine Excel-Datei handelt, wird automatisch ein Import-Filter Namens "Text-Assistent" gestartet. Diesen können Sie mit der Taste Ende quittieren und der Import der Daten wird ausgeführt. Achtung: Falls Sie Gebäudenummern haben, die mit Nullen beginnen und weniger als 6 Zeichen lang sind, müssen Sie im Text-Assistenten die erste Spalte der Importdaten als Text definieren. Dies erreicht man, indem im Schritt 3 des Imports (wird oben im blauen Balken des Filters angezeigt), die erste Spalte markiert und rechts oben das Datenformat Text zuweist. Danach auch wieder die Taste Ende betätigen, um den Import der Daten abzuschliessen.
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Programmspezifische Fragen Q: Wieviele Gebäude können mit STRATUS erfasst werden? A: Dies hängt von den Lizenzbedingungen ab. Der Preis des Produktes richtet sich nach der Anzahl der Gebäude, die damit bewirtschaftet werden sollen. Die Mindestanzahl für eine Lizenz beträgt 50 Gebäude. Q: Können die Gebäudedaten exportiert und somit anderen Anwendungen zur Verfügung gestellt werden? A: Die Gebäudedaten können vollumfänglich exportiert/importiert werden (Text-Datei, ASCII). Zusätzlich sind auch die Berechnungsergebnisse exportierbar. Somit können diese bei Bedarf in einer anderen Software weiterbearbeitet werden. (z.B. Excel) Q: Wie komplex ist die Bedienung der Software? A: Die Datenerfassung und Auswertungen sind einfach zu bewerkstelligen. Alle Funktionen sind selbsterklärend aufgebaut. Q: Gibt es eine Dokumentation zu STRATUS? A: Eine umfangreiche Dokumentation wird zusammen mit der Software ausgeliefert (CD-ROM). Q: Wie lernt man die Software richtig einzusetzen? Gibt es eine Schulung? A: Eine Schulung ist in der Lizenzgebühr inbegriffen. Folgende Themen werden behandelt: Die Schulung der Software hat sich bisher nicht als notwendig erwiesen. Sie wird auf Wunsch gerne angeboten. Q: Wie wird ein Gebäude in STRATUS definiert? A: Zur eineindeutigen Definition eines Gebäudes stehen 3 mal 5 Zeichen zur Verfügung. Diese können beliebig gewählt werden. Am sinnvollsten ist eine Kennzeichnung, die auch sonst schon verwendet wird, wie z.B. die Versicherungsnummer der Gebäudeversicherung. Q: Können Kundenwünsche berücksichtigt werden, oder gibt es nur eine fixe Version von STRATUS? A: Kundenwünsche können zu einem grossen Teil berücksichtigt werden. In Auswahlfeldern sind selbst definierte Listen hinterlegbar, Namen von Feldbezeichnungen können bei Bedarf angepasst werden, etc.. Für genauere Angaben stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
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Begriffe Instandhaltung (IH): "Bewahren der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige Massnahmen." (SIA Norm 469); landläufiger Begriff: "Unterhalt"
Instandsetzung (IS): "Wiederherstellen der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dauer." (SIA Norm 469); landläufiger Begriff: "Sanierung"
Inspektion: "Feststellung des Zustandes durch gezielte, in der Regel visuelle und einfache Untersuchungen mit Bewertung desselben." (SIA Norm 469)
Aus: http://www.bhz.ch/stratus/index.html
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12 Dec 2004
22:33:32 |
Leber |
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